中國居住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展研討會在北京召開

    本報記者 袁傳璽

    7月21日，中國居住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展研討會在北京召開。本次會議由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦，貝殼研究院、緯房研究院、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會協(xié)辦。多位專家、學(xué)者與會，共同探討中國居住產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。

    本次會議主題為“產(chǎn)業(yè)新格局，市場新動能”。在房住不炒綱領(lǐng)指導(dǎo)下，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)格局均出現(xiàn)重要變化。消費(fèi)者需求逐漸回歸“居住”本身，市場在理性中溫和前行。

    中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長何德旭在致辭演講中表示：“無論是發(fā)展居住產(chǎn)業(yè)，解決住房問題，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，都必須堅持以居住為本。”

    “住房市場的發(fā)展要與人們不斷增長的對美好生活的需求相適應(yīng)。當(dāng)前我國居住產(chǎn)業(yè)正處在新舊模式交替的轉(zhuǎn)型期，站在長周期的動能轉(zhuǎn)換點(diǎn)，更加需要中國居住產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”這為學(xué)術(shù)界、產(chǎn)業(yè)界都提出了新的課題，也帶來了新的機(jī)遇。

    當(dāng)前市場：中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向新模式

    住房是中國人生活繞不開的話題，也是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)繞不開的話題。房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，短期市場波動在所難免。拉長時間看，住房市場波動，必將圍繞城鎮(zhèn)化、工業(yè)化決定的基本住房需求中樞來進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)市場新舊動能的轉(zhuǎn)換，中國房地產(chǎn)市場正在邁入全新階段。

    會上，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華發(fā)表了“中長期中國住房市場供求展望”，從需求端看，鄒琳華表示，未來中國房地產(chǎn)市場需求存在三個主要來源，包括城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求、舊房更新需求。

    “利用相關(guān)數(shù)據(jù)對中長期住房需求的中性估算，2030年三項需求總計約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長期住房需求雖較最高點(diǎn)有所回落，但仍將維持相對穩(wěn)定的規(guī)模。當(dāng)然，未來的需求潛力并不等于現(xiàn)實(shí)需求，未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續(xù)釋放，還需要市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和政策條件的配合。”鄒琳華在演講中說。

（中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長 鄒琳華 來源：企業(yè)供圖）

    在供給端，隨著市場邁入新階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)也亟待形成新的發(fā)展模式，以改變長期以來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式弊端。

    中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹在“城鎮(zhèn)住房供給新模式的思考”中指出，當(dāng)前需要從“補(bǔ)足住房租賃發(fā)展短板、構(gòu)建完善住房保障體系、支持美好生活需求的住房升級改善、優(yōu)化完善預(yù)售制、創(chuàng)新存量住房更新模式”五個方面入手，逐步建立城鎮(zhèn)住房供給新模式。

    “城鎮(zhèn)住房新模式不是為新而新，新模式要以問題為導(dǎo)向，解決舊模式中存在的問題。”秦虹指出，“建立住房供給新模式，供給主體房地產(chǎn)企業(yè)自身也要變——挖掘管理紅利，堅持長期主義，重視戰(zhàn)略引領(lǐng)，強(qiáng)化企業(yè)組織和標(biāo)準(zhǔn)化保障，以數(shù)字化為業(yè)務(wù)賦能，形成新型績效文化。”

    供需格局調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該順應(yīng)市場變化，從“三高”模式轉(zhuǎn)向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健多元發(fā)展。

    中央財經(jīng)大學(xué)教授易成棟在“房企踐行新發(fā)展模式探討”主題演講中表示：房企探索發(fā)展新模式，一要有長遠(yuǎn)眼光，第二必須有核心競爭力。當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)很多利潤來自土地升值，未來土地升值部分下降，企業(yè)將更多依靠產(chǎn)品增值和服務(wù)生存。

    居住產(chǎn)業(yè)打開新格局

    住有所居，安居樂業(yè)，一直是中國人對美好生活最質(zhì)樸的向往。也正因如此，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)從“房”到“住”有其歷史必然性和現(xiàn)實(shí)必要性。

    我們可以看到，當(dāng)前中國人對于住的需求仍未得到充分滿足，居住體驗還有極大提升空間。改善性住房需求、高品質(zhì)租住需求、高效率整裝等需求，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展打開全新的格局。

    中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰在“存量時代的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新機(jī)遇”中提到，當(dāng)前所有房地產(chǎn)企業(yè)都需要打破邊界，培養(yǎng)能力；持續(xù)提升運(yùn)營能力。

    “周期型行業(yè)里，過去企業(yè)的競爭優(yōu)勢不是運(yùn)營優(yōu)勢，是資源獲取優(yōu)勢，是杠桿利用優(yōu)勢，是投資踩點(diǎn)優(yōu)勢。所以激進(jìn)者常常勝出。”而未來居住行業(yè)是一個提升全社會空間運(yùn)營效率的行業(yè)，具備空間運(yùn)營能力的企業(yè)將擁有廣闊發(fā)展前景。

    “這個行業(yè)經(jīng)常存在客戶滿意度低的情況，關(guān)鍵在于行業(yè)的服務(wù)非常低頻。并且行業(yè)所面對的往往是空間的產(chǎn)權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)三權(quán)疊加的空間。在未來，實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵是提供可預(yù)期的服務(wù)、讓服務(wù)者獲得尊嚴(yán)，同時能讓客戶享受到真正的好處。跟空間相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，需要考核低頻服務(wù)的品質(zhì)、平衡公共空間管理、用標(biāo)準(zhǔn)化的流程重新定義非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。居住空間相關(guān)服務(wù)任重而道遠(yuǎn)。”

    “居住”產(chǎn)業(yè)也重塑著房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授在會上發(fā)表了“住房需求與經(jīng)紀(jì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”主題演講。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的初心應(yīng)當(dāng)是幫助住房市場提高流轉(zhuǎn)效率，這是最本質(zhì)的使命和要求。”

    隨著住房市場從以增量為主過渡到以存量為主，同時住房的消費(fèi)屬性大幅超過資產(chǎn)屬性，吳璟認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)需要從“提高住房搜尋效率、提升住房匹配程度、促進(jìn)居住價值回歸、防治負(fù)面影響”四個方面，為消費(fèi)者提供高質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)服務(wù)乃至于內(nèi)涵更豐富的綜合住房服務(wù)，助力居民實(shí)現(xiàn)美好生活。

    從有房住到住得好，中國居住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方興未艾。對所有產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)來說，緊跟時代潮流，抓住消費(fèi)者需求，努力提供高品質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)，是抓住市場新機(jī)遇的關(guān)鍵。

    行業(yè)走向溫和復(fù)蘇

    會議最后，貝殼研究院首席分析師許小樂發(fā)表了“居住消費(fèi)的復(fù)蘇與新動能”主題演講，他表示房地產(chǎn)傳統(tǒng)的動能正在向新動能切換。傳統(tǒng)功能是土地、資金要素投入帶來的投資效應(yīng)，而新動能是數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動居住服務(wù)供給與人民群眾美好居住生活的需求的滿足。

    許小樂判斷，實(shí)際上中國房地產(chǎn)市場擁有保持穩(wěn)定的能力。伴隨內(nèi)涵更加豐富的居住產(chǎn)業(yè)到來，行業(yè)正呈現(xiàn)出溫和向上的復(fù)蘇態(tài)勢。

    在演講中他也提到，新舊動能轉(zhuǎn)換過程中必然會遇到產(chǎn)能縮減、交易下滑、價格調(diào)整，這是從速度轉(zhuǎn)向質(zhì)量必經(jīng)階段，要理性看待。同時，要為新舊動能轉(zhuǎn)換提供平穩(wěn)的市場和有利于供給改革的監(jiān)管環(huán)境。

    隨著市場逐步進(jìn)入穩(wěn)態(tài)，居住消費(fèi)也在新舊轉(zhuǎn)換之間迸發(fā)出新的動能。圍繞空間建造、空間運(yùn)營、空間服務(wù)三大模塊，買賣、租賃、物業(yè)、經(jīng)紀(jì)、裝修等眾多行業(yè)都能探索出新的增長點(diǎn)。

    從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)。對消費(fèi)者來說，美好居住已遠(yuǎn)不是買一套好房子就能解決的需求。如何為廣大消費(fèi)者創(chuàng)造出高品質(zhì)的生活空間，是值得每個居住產(chǎn)業(yè)從業(yè)者不斷思考的問題。

    “產(chǎn)業(yè)新格局，市場新動能”。當(dāng)下，轉(zhuǎn)型是中國房地產(chǎn)業(yè)必須面對的課題。通過轉(zhuǎn)型建立適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民需求的地產(chǎn)新模式，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的必經(jīng)過程。為此，需要更多客觀理性的思考，這也是本次會議的目標(biāo)和價值所在。

    立足人民群眾對家的向往，對美好生活的期待。中國居住產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展，是時代賦予我們的必由之路。

（編輯 田冬）