凈資產(chǎn)超3000億元 碧桂園：有信心保交付、保運(yùn)營(yíng)

    本報(bào)記者 袁傳璽

    8月10日，碧桂園發(fā)布盈警及內(nèi)幕消息，透露受銷(xiāo)售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，為應(yīng)對(duì)階段性流動(dòng)性壓力，計(jì)劃采取各項(xiàng)有利的債務(wù)管理措施。

    截至2022年底，公司仍有1.2萬(wàn)億元的可售資源，3096億元的凈資產(chǎn)，凈負(fù)債率40%，碧桂園強(qiáng)調(diào)，有信心通過(guò)相關(guān)債務(wù)安排保障公司的可持續(xù)發(fā)展并完成保交樓的任務(wù)，履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，維護(hù)投資者合法權(quán)益。

    據(jù)了解，自行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，作為少數(shù)未躺平的民營(yíng)房企之一，碧桂園竭盡全力堅(jiān)守保交付、保剛兌的信用底線，2022年全年及今年上半年分別按期交付了70萬(wàn)套、27.8萬(wàn)套房屋，位居行業(yè)首位。2022年至今，融資環(huán)境極其艱難，在融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出的情況下，該公司仍努力安排境內(nèi)外融資本息的償付。無(wú)奈行業(yè)銷(xiāo)售及再融資環(huán)境至今未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，民營(yíng)企業(yè)的現(xiàn)金流管理壓力與日俱增，碧桂園也難以獨(dú)善其身。

    一位分析人士表示，回看這輪下行周期，碧桂園比其他幾家同規(guī)模體量的民營(yíng)房企多扛了2年時(shí)間，市場(chǎng)一定程度上建立起了對(duì)碩果僅存的幾家民營(yíng)和混合所有制房企的新信仰，而此次碧桂園的遭遇，將動(dòng)搖市場(chǎng)本已脆弱的信心，帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)。

    中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認(rèn)為，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)，但在房地產(chǎn)銷(xiāo)售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    主動(dòng)應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性挑戰(zhàn)

    積極優(yōu)化債務(wù)管理

    今年上半年，碧桂園錄得凈虧損介乎約人民幣450億元至人民幣550億元。上市房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大面積虧損在業(yè)界的預(yù)期之內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月31日，已有超過(guò)70家內(nèi)房股及A股上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，約有44家預(yù)告上半年歸母凈利潤(rùn)為虧損，占比超過(guò)六成。

    令外界深感意外的是，身為龍頭民營(yíng)房企的碧桂園也透露自身出現(xiàn)了階段性流動(dòng)性壓力。

    要知道，過(guò)去兩年民營(yíng)房企大量出險(xiǎn)，仍能維持正常經(jīng)營(yíng)和債務(wù)如期兌付的民營(yíng)房企鳳毛麟角，碧桂園便是其中之一。即便是在被稱(chēng)為地產(chǎn)史上最冷寒冬的2022年，該公司依然保持著相對(duì)健康的資產(chǎn)負(fù)債表。截至2022年底，碧桂園的總資產(chǎn)為1.74萬(wàn)億元，總負(fù)債1.43萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約3095.73億元，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.4%，凈負(fù)債率低至40%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，所有到期債務(wù)均如期償付，有息借款總額下降了466.2億元。年內(nèi)，該公司也順利完成了保交付的任務(wù)，交付了接近70萬(wàn)套房屋，位居行業(yè)第一。

    正因?yàn)槭冀K保持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，碧桂園被視為優(yōu)質(zhì)房企的代表，獲得了監(jiān)管層的認(rèn)可及業(yè)界的肯定。

    從公告的內(nèi)容可看出，近兩年的時(shí)間里，在行業(yè)銷(xiāo)售下滑、民營(yíng)房企融資環(huán)境極其艱難的背景下，為了保交樓、保兌付、保運(yùn)營(yíng)，碧桂園已經(jīng)傾盡所有、積極自救，采取了加快銷(xiāo)售回款和應(yīng)收債權(quán)回收、積極拓展融資、加速盤(pán)活大宗資產(chǎn)、最大限度削減支出等措施開(kāi)源節(jié)流。今年該公司預(yù)計(jì)還要交付70萬(wàn)套房屋，上半年已順利完成27.8萬(wàn)套的交付任務(wù)，交付量繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，且不存在逾期未交付的情況。債務(wù)兌付方面，截至今年前個(gè)7月，碧桂園仍保持著零違約的良好紀(jì)錄。

    而這些數(shù)字，都是以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為支撐的。2020年至2022年，碧桂園融資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，流出總額高達(dá)1257億元。而這三年間，該公司的有息負(fù)債總額減少了近1000億元，償債資金絕大部分來(lái)自經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

    控股股東也拿出了極大的誠(chéng)意與碧桂園共渡難關(guān)。上市至今，碧桂園控股股東及其家屬已通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買(mǎi)債券、以股代息等方式合計(jì)支持該公司折合約386億港元且從未減持股票，包括累計(jì)提供約66億港元的無(wú)息無(wú)抵押借款。

    2023年初，業(yè)界本以為房地產(chǎn)市場(chǎng)有望觸底反彈，但市場(chǎng)走勢(shì)之疲弱卻超出了行業(yè)的預(yù)期。7月份，TOP100房企的單月銷(xiāo)售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。前7月，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降4.6%。碧桂園的權(quán)益銷(xiāo)售額也連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降，前7月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額1408億元，同比下降35%。這在很大程度上影響了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流入，疊加再融資環(huán)境持續(xù)惡化、借新還舊困難的影響，最終導(dǎo)致了碧桂園賬面可動(dòng)用資金的持續(xù)減少，引發(fā)此次的流動(dòng)性問(wèn)題。

    碧桂園方面表示，管理層進(jìn)行了深刻反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施。下一步，公司將堅(jiān)守責(zé)任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。包括，采用專(zhuān)款專(zhuān)用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，積極化解階段性流動(dòng)壓力。此外，公司也將盡最大努力做好銷(xiāo)售，盤(pán)活酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，精簡(jiǎn)組織、減少行政管理費(fèi)用開(kāi)支，改善經(jīng)營(yíng)效益。并在這個(gè)特殊時(shí)期成立由董事會(huì)主席楊惠妍任組長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)工作小組，建立工作機(jī)制，努力渡過(guò)難關(guān)。

    一位業(yè)內(nèi)人士表示，不同于資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園的公司資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務(wù)，流動(dòng)性不足只是階段性的問(wèn)題。而且，截至2022年末，該公司仍有超過(guò)1.2萬(wàn)億元的充裕可售資源，足以保障未來(lái)經(jīng)營(yíng)的有序開(kāi)展。相信伴隨著公司的積極自救以及銷(xiāo)售、融資環(huán)境的好轉(zhuǎn)，其流動(dòng)性壓力可得到有效緩解。

    民營(yíng)房企困境未解

    須加速支持政策落地

    在碧桂園之前，旭輝集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等監(jiān)管層認(rèn)定的示范房企已經(jīng)先后出現(xiàn)了流動(dòng)性困難。旭輝集團(tuán)于2022年11月宣布暫停支付公司境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息，遠(yuǎn)洋集團(tuán)則在今年7月份透露賬面非受限資金無(wú)法覆蓋“18遠(yuǎn)洋01”的本息。

    旭輝集團(tuán)給出的解釋是，市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，銷(xiāo)售疲弱，行業(yè)融資愈趨困難，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。而“斷供潮”又讓多地政府事實(shí)上進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動(dòng)性進(jìn)一步承壓，客觀上造成旭輝賬面上的大量現(xiàn)金無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)的合理按需使用。該公司創(chuàng)始人林中感慨，“融資不暢，銷(xiāo)售疲軟，光讓還錢(qián)，哪家房企都吃不消。”

    這確實(shí)是民營(yíng)房企的真實(shí)處境。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然過(guò)去一年，國(guó)家及地方均出臺(tái)了不少支持行業(yè)及房企健康發(fā)展的利好措施，但至今仍未扭轉(zhuǎn)行業(yè)的下行趨勢(shì)，民營(yíng)房企的艱難生存狀態(tài)也未得到有效改善。

    克而瑞分析了54家重點(diǎn)樣本上市房企的財(cái)務(wù)情況，發(fā)現(xiàn)2022年雖然政策面對(duì)民營(yíng)房企融資釋放一定利好，但結(jié)合實(shí)際發(fā)債規(guī)模及發(fā)債企業(yè)來(lái)看，對(duì)應(yīng)標(biāo)的企業(yè)仍?xún)H為別個(gè)優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對(duì)有限，政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。對(duì)于房企而言，外部融資渠道依然凍結(jié)，加強(qiáng)銷(xiāo)售回款成為主要回血手段。

    然而2022年疊加疫情、斷供等因素影響，銷(xiāo)售端市場(chǎng)信心不足，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，導(dǎo)致重點(diǎn)樣本房企的全口徑銷(xiāo)售規(guī)模同比下降了39%。在此背景下，房企現(xiàn)金流高度緊張，重點(diǎn)樣本房企的現(xiàn)金持有量同比大幅下降了23%，短期有息負(fù)債上升10%，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比下降至0.68，房企短期現(xiàn)金流壓力持續(xù)增大。

    2023年的行業(yè)形勢(shì)也不容樂(lè)觀，上半年，80家典型房企的融資總量同比下降30%，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

    分析人士表示，包括示范房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)大面積遭遇流動(dòng)性難題，說(shuō)明這已不僅僅是企業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題，應(yīng)該引起監(jiān)管層的重視。碧桂園的流動(dòng)性問(wèn)題若無(wú)法得到妥善解決，很可能引發(fā)新一輪的信仰崩塌，導(dǎo)致民營(yíng)房企所剩無(wú)幾的陣地也失守。連鎖反應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)，近幾日，雅居樂(lè)、新城控股等公司的債券都錄得了較大幅度的下跌。

    中央顯然也關(guān)注到了房企的生存現(xiàn)狀，7月份以來(lái)，中央及各部委相繼發(fā)聲，表示要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝也在8月3日表示，要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

    相關(guān)專(zhuān)家表示，穩(wěn)地產(chǎn)，不僅能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”，穩(wěn)地產(chǎn)的首要是穩(wěn)市場(chǎng)主體。而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額有超過(guò)8成是民營(yíng)房企提供的，加速融資等相關(guān)支持政策的落地迫在眉睫。

（編輯 張薌逸）