萬(wàn)物云管理層強(qiáng)調(diào)“好身體自己練” 物管行業(yè)能否走出獨(dú)立發(fā)展之路？

    本報(bào)記者 賀俊 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    “好皮囊是父母給的，好身體是自己練的，好品格是遺傳的。”8月25日，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“如果以前’拼爹’可以獲勝，現(xiàn)在更重要的是自身拼命奮斗，“好身體自己練”。

    “郁亮（主席）去年說(shuō)，孩子大了要分家。我想說(shuō)的是，萬(wàn)科那種陽(yáng)光健康的基因、合伙奮斗的精神將在萬(wàn)物云傳承，好品格是遺傳的。”朱保全表示。

    8月24日，萬(wàn)物云發(fā)布2023年上半年“成績(jī)單”。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入160.2億元，其中，商企空間的物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)收入39.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%，物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)來(lái)自第三方收入占比達(dá)85.5%，萬(wàn)物云旗下“萬(wàn)物梁行”品牌踐行客戶(hù)多元化戰(zhàn)略成效顯著。

    朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，萬(wàn)物云從只服務(wù)萬(wàn)科，到來(lái)自于萬(wàn)科集團(tuán)貢獻(xiàn)的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%；來(lái)自于第三方的項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)69%；業(yè)績(jī)期內(nèi)的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入中，由第三方客戶(hù)貢獻(xiàn)的收入占比達(dá)85.5%。從只會(huì)做住宅業(yè)務(wù)，到住宅、商企、城市三個(gè)空間分別有萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城等領(lǐng)先品牌。

    來(lái)自萬(wàn)科關(guān)連交易收入占比降至13.6%

    2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的景氣度繼續(xù)承壓。外界普遍認(rèn)為，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的下游，物管行業(yè)會(huì)受到很大影響。但從萬(wàn)物云的當(dāng)期業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，開(kāi)發(fā)行業(yè)景氣度承壓給物管行業(yè)帶來(lái)的影響非常有限。

    朱保全表示，萬(wàn)物云發(fā)展穩(wěn)健。因?yàn)槠煜氯f(wàn)物梁行已經(jīng)成為中國(guó)領(lǐng)先的商企服務(wù)企業(yè)，在非開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力；萬(wàn)科物業(yè)基于蝶城模型，在存量市場(chǎng)尋找到獨(dú)立的、穩(wěn)健的、可持續(xù)的拓展之道，并且立足居住消費(fèi)市場(chǎng)，社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)已形成良好發(fā)展態(tài)勢(shì)；借助萬(wàn)物云城，公司的科技業(yè)務(wù)也在蒸蒸日上，保持高速發(fā)展和穩(wěn)健高毛利。

    據(jù)萬(wàn)物云統(tǒng)計(jì)，截至到2023年6月底，來(lái)自于萬(wàn)科集團(tuán)貢獻(xiàn)的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%，來(lái)自公司獨(dú)立拓展的，且與開(kāi)發(fā)商不相關(guān)業(yè)務(wù)占比已經(jīng)相當(dāng)顯著，利潤(rùn)的增速更快，相對(duì)于報(bào)表的15.7%，該部分的利潤(rùn)增速達(dá)到23.0%。

    此外，被視為萬(wàn)物云“第二增長(zhǎng)曲線”蝶城戰(zhàn)略，在業(yè)績(jī)期內(nèi)改造提效超預(yù)期。截至6月30日，萬(wàn)物云的蝶城底盤(pán)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，從2022年的584個(gè)增長(zhǎng)到601個(gè)，其中有177個(gè)標(biāo)準(zhǔn)蝶城、184個(gè)主攻蝶城及240個(gè)目標(biāo)蝶城，已完成流程改造蝶城數(shù)102個(gè)。

    關(guān)于一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，如何產(chǎn)生更多的增值服務(wù)方面，朱保全表示，萬(wàn)物云一直在探索，希望能夠基于蝶城三平方公里半徑，10萬(wàn)戶(hù)的商業(yè)圈，產(chǎn)生更大的增值服務(wù)。萬(wàn)物云做的事情就是從物業(yè)管理衍生為聚焦在客戶(hù)的資產(chǎn)保值增值服務(wù)，聚焦在客戶(hù)的房子所產(chǎn)生的生態(tài)疊加，包括二手房租賃買(mǎi)賣(mài)、研選家的家裝業(yè)務(wù)。

    萬(wàn)物云副總經(jīng)理?xiàng)罟廨x在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，基于蝶城之下的智慧社區(qū)改造基金的投入，同市場(chǎng)上通常理解的帶資進(jìn)場(chǎng)還是有很大的不同。從來(lái)源上來(lái)看，資金的投入來(lái)源于萬(wàn)物云上市之初，在招股書(shū)中指出的用35%的募集資金投向智慧社區(qū)建設(shè)。其次，對(duì)于資金的投向有明確的要求，核心聚焦在智慧化的升級(jí)方面，致力于蝶城濃度的提升和蝶城模式的打造。

    “最后，從投入回報(bào)來(lái)看，近幾年把投入的智慧社區(qū)改造基金的使用情況做了一個(gè)整體的測(cè)算，如果把這筆資金的投入簡(jiǎn)單的看做并購(gòu)的話(huà)，那么整體的投入資金和獲得的項(xiàng)目相比，整體的PE是不到5倍PE，投入產(chǎn)出比非常明顯。”

    行業(yè)正走向獨(dú)立發(fā)展之路

    萬(wàn)物云的當(dāng)期業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以看做行業(yè)整體性持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)縮影，物管行業(yè)短期已經(jīng)歷一輪估值回歸，但需避免被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)連帶質(zhì)疑長(zhǎng)期發(fā)展邏輯。在此背景下，越來(lái)越多的物管企業(yè)選擇走出自己的獨(dú)立發(fā)展之路。事實(shí)上，在今年眾多物企的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，如何擴(kuò)大規(guī)模不再是熱門(mén)話(huà)題，回歸服務(wù)的初心、提高客戶(hù)滿(mǎn)意度被管理層反復(fù)提及。

    “物業(yè)企業(yè)想要持續(xù)健康發(fā)展，獨(dú)立化運(yùn)營(yíng)能力是關(guān)鍵所在。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前上市物企第三方在管項(xiàng)目及收入占比確實(shí)逐年上升，獨(dú)立屬性持續(xù)加強(qiáng)，首先與其加大外拓有關(guān)，其次，關(guān)聯(lián)方提供的項(xiàng)目客觀上也在減少。依賴(lài)性的降低是毫無(wú)疑問(wèn)的，而且這個(gè)趨勢(shì)還將延續(xù)。

    “例如增值服務(wù)、城市發(fā)展服務(wù)、IFM等，都是很好的賽道，都有可能成長(zhǎng)為企業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線。不同企業(yè)都有各自的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，需要結(jié)合自身的資源稟賦，以及客戶(hù)的屬性，市場(chǎng)的需求等，選擇擅長(zhǎng)的、適合的方向。”牛曉娟表示。

    “當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)不再單獨(dú)追求規(guī)模增長(zhǎng)，在這種情況下，物管企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴(lài)會(huì)明顯下降。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但此前市場(chǎng)也有很多對(duì)利潤(rùn)率的擔(dān)憂(yōu)的聲音。不過(guò)當(dāng)前階段，物業(yè)企業(yè)也在不斷開(kāi)拓物業(yè)增值服務(wù)以及提升運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)入通過(guò)大數(shù)據(jù)，智能化增加創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)為目標(biāo)的新發(fā)展階段。

    從萬(wàn)物云的業(yè)績(jī)表現(xiàn)上看，這樣的策略也是卓有成效的。2023年上半年，萬(wàn)物云兌現(xiàn)“2023年效益改善會(huì)大于規(guī)模增長(zhǎng)”的目標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)物云今年上半年實(shí)現(xiàn)收入為160.2億元，同比增長(zhǎng)12.5%；利潤(rùn)為10.5億元，同比增長(zhǎng)15.7%，EBITDA為18.58億元，增長(zhǎng)20.4%。與此同時(shí)，公司分紅規(guī)模也大幅提升，公司中期分配0.315元/股，較去年全年提升31%。

    “無(wú)論基礎(chǔ)物管服務(wù)，還是前面提到的‘第二增長(zhǎng)曲線’，都有非常大的市場(chǎng)容量。此外，物業(yè)服務(wù)行業(yè)民生相關(guān)、現(xiàn)金牛、輕資產(chǎn)、弱周期等根本屬性并未有任何改變。”牛曉娟表示，面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)，雖然此前有些企業(yè)呈現(xiàn)出“增收不增利”的現(xiàn)象，也是前期的風(fēng)險(xiǎn)集中出清所致，長(zhǎng)遠(yuǎn)仍然十分看好。

    “總之，在當(dāng)前環(huán)境下，可以看到很多物企在積極調(diào)整業(yè)務(wù)布局與結(jié)構(gòu)，努力適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)績(jī)效有明顯的改善。作為民生行業(yè)，物管企業(yè)開(kāi)始更加深刻地研究服務(wù)觸點(diǎn)，力求提供令業(yè)主滿(mǎn)意的服務(wù)。”牛曉娟如是稱(chēng)。

    或許正如此前朱保全此前所說(shuō)，面對(duì)百萬(wàn)億量級(jí)的存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要獨(dú)立自主地做好基礎(chǔ)服務(wù)，幫業(yè)主‘花好錢(qián)’，贏得公眾的尊重，重視現(xiàn)金流，借助資本力量吸引人才加入，推動(dòng)供給側(cè)改革以及挖掘業(yè)主居住服務(wù)需求，行業(yè)定會(huì)更早走出陰霾，率先迎來(lái)春天。

（編輯 袁元）