北京辦公樓市場進(jìn)入新階段

    本報記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟

    全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI）在北京金融科技中心舉辦“破立更新，無限城市，2023年北京第四季度發(fā)布會”。北京金融科技中心是“國家級金融科技示范區(qū)”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)引入金融、金融科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)市場供求關(guān)系正發(fā)生重大變化，在新的發(fā)展周期，中國將以科技創(chuàng)新推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以顛覆性前沿技術(shù)催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動能；與此同時，促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，新舊產(chǎn)業(yè)動能更替也將加速進(jìn)行，這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場將面臨需求側(cè)的重大變化，進(jìn)入新發(fā)展階段。

    2023年的北京辦公樓市場新增需求持續(xù)恢復(fù)，但總量依然不足。在第四季度，北京辦公樓市場各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復(fù)到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。從資產(chǎn)類別來看，甲級寫字樓市場Q4凈吸納量為2.7萬平方米，全年總計(jì)8.6萬平方米，僅為疫情前平均水平的30%；乙級市場Q4凈吸納量為8.3萬平方米，但由于上半年市場退租嚴(yán)重，全年僅為負(fù)3.9萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場Q4凈吸納量為3.1萬平方米，同樣由于前三季度市場表現(xiàn)不佳，全年為負(fù)3.7萬平方米。

    高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，逐季來看需求表現(xiàn)，三個資產(chǎn)類別的市場凈吸納量均為前低后高，需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。全年來看，三個市場年度新增供應(yīng)量合計(jì)達(dá)到154萬平方米，疊加需求側(cè)表現(xiàn)不振，三個市場均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例，年末空置率達(dá)到19.8%，凈有效租金同比下降9.4%至300元每月/平方米。

    陸明表示，回顧2023年，疫情的襲擾已經(jīng)基本消失，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間的整合在歷經(jīng)兩年后也基本進(jìn)入了尾聲。接下來的部分待整合的面積，其量級對于整體存量市場的影響也已經(jīng)大幅減弱。然而，由于多數(shù)企業(yè)仍處于利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)期，這些企業(yè)并沒有在降本增效、市場預(yù)期和擴(kuò)張方面出現(xiàn)較為明顯的改善，因此這兩個因素仍將持續(xù)影響2024年市場需求側(cè)的表現(xiàn)。政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

    展望2024年，陸明表示，2023年下半年中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，2024年一季度預(yù)期將持續(xù)有相關(guān)的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積，市場新增需求預(yù)計(jì)將持續(xù)小幅回暖。

    高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，當(dāng)頭部行業(yè)（或企業(yè)）開始調(diào)整，而后續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)（或企業(yè)）還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的換擋期，同時也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。北京辦公樓市場預(yù)計(jì)在未來不短的時間內(nèi)均處于新增需求不足、價格不振的市場環(huán)境。只要全市場空置率維持在20%的高位，市場平均租金將不會出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時高空置率持續(xù)的時間越長，對于租金的下行壓力就越大，因此2024年租金價格中樞仍將持續(xù)下移，租金“2”時代已經(jīng)開啟。

（編輯 上官夢露）