實探北京二手房市場：掛牌量下降議價空間縮小 春節(jié)后迎來小陽春？

    本報記者 謝嵐

    見習記者 陳瀟

    “去年12月份購房政策優(yōu)化之后，客戶的心態(tài)有了一些變化，成交意愿增強。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人向《證券日報》記者表示，目前北京二手房成交量總體平穩(wěn)，相比去年年中好了很多。

    2023年12月14日，北京購房政策迎來較大調整優(yōu)化，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%，降低了居民購房門檻及成本。

    據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2023年12月份樓市新政發(fā)布后的半個月里，北京二手房成交7557套，日均成交444套，較新政發(fā)布前當月的日均成交套數(shù)增長23.5%。步入2024年，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至1月30日，1月份北京二手房網(wǎng)簽11692套，和去年1月份同期相比上漲53.4%，環(huán)比上月有所回落。

    市場活躍度提升

    中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年12月份單月，北京二手房網(wǎng)簽12963套，2023年全年成交量為15.54萬套，超過了2022年全年的14.1萬套。

    “2023年12月份，北京二手房網(wǎng)簽量較2023年11月份有所增長，此前的10月份僅成交1萬套出頭?？梢钥吹剑ツ晁募径缺本┒址渴袌龀山涣恐饾u回升。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，這也顯示出市場信心有一定程度的恢復。

    值得一提的是，進入2024年1月份之后，北京二手房掛牌量有所下降，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1月份北京二手房掛牌量和去年12月份相比下降2.5%。

    “新增掛牌房源經(jīng)歷了去年9月份至10月份的高速增長之后，近幾個月有所下滑。”麥田房產(chǎn)方面向《證券日報》記者表示，其中有兩大原因，一是新政后部分業(yè)主選擇下架房源觀望市場走勢；二是大部分置換群體選擇先賣后買，“賣一買一”加速了房源的去化。

    豐臺區(qū)鏈家地產(chǎn)一位經(jīng)紀人向《證券日報》記者表示，新政發(fā)布后，有很多顧客咨詢，“著急賣的和著急買的”基本都已經(jīng)成交了，所以現(xiàn)在市場上沒有太多低價房源。

    “目前交易量是穩(wěn)定的，基本每月成交一萬兩千套左右。一般來說，成交量趨穩(wěn)可以帶動價格回穩(wěn)，所以短期內二手房價格大概率保持穩(wěn)定。”一位從業(yè)經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀人向《證券日報》記者表示。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，新政前，市場普遍存在一定壓力，特別是12月上半月出現(xiàn)了明顯的價格調整，新政出臺改變了局面。“預計1月份成交量有望達到1.2萬套至1.3萬套，2月份一定程度上會受到春節(jié)影響，3月份則有望迎來傳統(tǒng)的小陽春行情，單月成交量有望超過1.5萬套。”

    議價空間縮小

    麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2024年1月份二手房議價空間和2023年12月份相比，縮小0.2個百分點，買方在議價上的強勢地位有所削弱。但今年1月份的議價空間在最近一年中仍然處于高位，僅次于去年12月份。

    “買方在當下市場中議價優(yōu)勢明顯，二手房市場延續(xù)了上個月‘以價換量’的態(tài)勢，但隨著高性價比房源的持續(xù)消化，部分房東的心理預期短期觸底，價格進一步下探的空間有限。”麥田房產(chǎn)一位經(jīng)紀人向《證券日報》記者表示。

    前述豐臺區(qū)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人亦向《證券日報》記者表示，業(yè)主在議價時普遍愿意進行一定讓步，但性價比高的房源并不乏買家，主要是中低端房源容易出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。

    值得一提的是，隨著2024年1月1日起，北京新普宅標準正式執(zhí)行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?，進一步減輕了購房人的稅費負擔，再加上一些購房者擔心年后房價走高，今年1月份，部分購房者加快了看房節(jié)奏。

    “受春節(jié)假期的影響，預計2月份二手房網(wǎng)簽量會明顯回調，二手房市場成交量將在2月下旬逐漸恢復。”麥田房產(chǎn)方面向《證券日報》記者表示，“近期，廣州和上海放松限購，北京出臺樓市新政的預期也在加強，一旦北京調整現(xiàn)行限購政策，將會對樓市小陽春形成助力。”