北京通州解除樓市“雙限”置業(yè)顧問積極行動拓客忙

    本報記者 王麗新

    “北京通州取消全國唯一樓市‘雙限’政策，這對我們項目是明顯利好，符合購房資格的客戶群體會擴容。目前我們在售房源有400套左右，春節(jié)期間，售樓處也會開放，有人值班。”北京通州萬科東廬項目置業(yè)顧問王先生簡短地跟《證券日報》記者說了兩句后，就馬上急著去接待看房客戶了。

    2月6日，北京市住建委和北京市通州區(qū)政府發(fā)布通知稱，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。在業(yè)內(nèi)看來，這意味著執(zhí)行了9年的通州住房限購政策迎來優(yōu)化調(diào)整，新政策變化最大的就是在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭只要符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。

    這一政策的發(fā)布，使得通州新盤的置業(yè)顧問一下子活躍起來，開始在朋友圈四處“挖掘”新客戶。通州某改善型樓盤置業(yè)顧問向《證券日報》記者直言，“現(xiàn)在我們項目在售房源以單套總價900萬元的大戶型為主，隨時可以來看房，從渠道過來或者直接把客戶推薦給我都行，我們項目有全民營銷通道，可以分傭。”

    解除樓市“雙限”

    北京市通州區(qū)樓市的購房“雙限”，始于2015年。

    往前回溯，自2015年8月14日起，通州區(qū)開始執(zhí)行“雙限”政策，即除了符合北京的限購政策外，有一套房的京籍家庭還需三年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅，才可在通州購房；非京籍家庭除滿連續(xù)五年社?；蚣{稅外，還需三年內(nèi)在通州繳納社?；蚣{稅才可在通州購買一套住房。

    北京鏈家研究院院長高原表示，“雙限”政策在特定歷史時期起到了良好的穩(wěn)定市場的作用，尤其是在交易過熱、價格連續(xù)上漲時期，此類限制性舉措具有明顯的現(xiàn)實意義。但從當下實際來看，近年來隨著北京城市副中心建設的持續(xù)加速，疏解企業(yè)持續(xù)遷入，通州居住需求持續(xù)擴增升級，此時，通州區(qū)“雙限”政策已具有調(diào)整的必要性。

    高原進一步稱，此次政策調(diào)整發(fā)力精準、時機合理，后續(xù)影響可參考2022年11月份臺湖、馬駒橋地區(qū)區(qū)域劃分調(diào)整后解除“雙限”后的情況。彼時，政策出臺后，上述兩個地區(qū)二手住房成交量有所增長，新房銷售去化速度明顯加快，成交均價保持總體平穩(wěn)，市場預期溫和回暖，價格波動幅度處于合理運行區(qū)間。

    在業(yè)內(nèi)看來，通州區(qū)解除購房“雙限”，短期來看，由于恰逢春節(jié)假期，對市場的刺激作用相對有限；長期來看，對未來市場的自然恢復有積極作用。這也是通州區(qū)新房置業(yè)顧問開始在朋友圈找客戶、以期節(jié)后提升自身業(yè)績的關鍵因素。

    新房成交量有望增加

    那么，此番新政執(zhí)行之后，哪些新盤有望受益？

    從記者了解到的情況來看，物資學院板塊的萬科東廬、國譽朝華均價為6萬元/平方米，7號線群芳站的璀璨公元、京玥蘭園、頤瑞府售價約為6.2萬元/平方米，離地鐵較遠的北投晟景汀瀾均價在5萬元/平方米，而靠近六環(huán)的金地北京壹街區(qū)均價為4.5萬元/平方米。此外，壹街區(qū)的鄰居山西建投項目，預計也會在近期入市，指導價為4.7萬元/平方米。這些項目，或許會率先發(fā)力。

    “此次通州區(qū)實施的新政，核心在于釋放一部分在通州區(qū)就業(yè)社保納稅未滿三年的購房群體，為通州在售項目‘解綁’，這將提升北京樓市整體信心。”萬科東廬相關負責人向《證券日報》記者表示，但因臨近春節(jié)且政策執(zhí)行細節(jié)有待進一步細化明確，預估節(jié)后，政策效應能更好地反饋到項目案場成交量表現(xiàn)上。

    “在實施‘雙限’之前，通州區(qū)新房市場年成交量基本超過1萬套，占全市的比例超15%，執(zhí)行‘雙限’之后，通州新房市場成交量基本維持在5000套左右，占北京市場的7%左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，取消“雙限”后，通州新房市場成交量有望增長50%以上，占據(jù)北京市場大約10%以上的成交量，一年成交量有望達到8000套以上。

    實際上，開年以來，高能級城市正紛紛加入放寬限購或者全面解除樓市限購的陣營，這對提振房地產(chǎn)市場信心起到極大作用。

    1月27日，廣州明確，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍；1月30日，上海取消非滬籍單身人士限購，此后中介咨詢量上升；相比于上海，蘇州的放寬力度要更大，1月30日，蘇州全面取消限購，買房不再審核購房資格。

    “在短短幾天內(nèi)，‘廣滬京’三大一線城市相繼進一步優(yōu)化限購政策，說明2024年各地購房政策正進入超大城市持續(xù)放松限購的重要階段。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者直言，隨著北京此番新政落地，一二線城市放松限購傳遞的寬松信號，較以往更為強烈。接下來，預計深圳也會有限購政策方面的松綁和調(diào)整。

    “房企會抓住這一波政策窗口期，疊加一季度末和二季度初部分房企將迎來債務兌付期，償債壓力較大之下，開發(fā)商推盤將較為集中，營銷力度也會較大。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者如是稱。

    對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向記者表示，預計開發(fā)商會加快營銷宣傳、推盤和去化，借助一線城市人口資源要素集聚能力強，以及市場韌性更被看好的機遇，加快在售項目去化速度，主要以跑量為主，提價格的可能性很小。

    “核心城市房地產(chǎn)政策正漸進式推進，未來仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示，接下來，隨著核心城市不斷優(yōu)化樓市政策，部分城市樓市預計將出現(xiàn)“小陽春”行情，這將對全國市場產(chǎn)生積極影響。