房地產(chǎn)調(diào)控：這次完全不一樣

    近日，部分地區(qū)部分銀行首套房房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，也有后來被證實為謠言的說法稱中國將取消限購政策，諸多信息刺激地產(chǎn)股全線大漲。

    市場出現(xiàn)這樣的躁動是由其內(nèi)在壓力與外部環(huán)境共同構(gòu)成的。經(jīng)過長時間的有效調(diào)控，房價上漲的勢頭受到抑制，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比看，9月份，“北上廣深”4個一線城市新房和二手房價格均下降0.1%；70個大中城市中二三線城市的新房和二手房價格漲幅均有回落。

    在過去的一段時間里，一些城市出現(xiàn)開發(fā)商打折促銷現(xiàn)象，也有已購客戶要求退房和補差價等“房鬧”問題。這意味著市場存在下行壓力，市場預(yù)期出現(xiàn)積極變化，房價上漲勢頭得到遏制。根據(jù)歷史經(jīng)驗，中國曾多次調(diào)控樓市，抑制房價，每次能夠壓制房價在1-3年內(nèi)處于停漲狀態(tài)，出現(xiàn)所謂量價齊跌現(xiàn)象。然后調(diào)控政策放松，引發(fā)市場強勁反彈，進(jìn)入新一輪樓市調(diào)控周期。現(xiàn)在，市場依據(jù)歷史經(jīng)驗，可能認(rèn)為到了放松或取消調(diào)控政策的時候。

    從外部環(huán)境看，中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)一些不確定因素，預(yù)期會對經(jīng)濟增長造成一些沖擊。按照過去的經(jīng)驗，一旦經(jīng)濟增長存在下行壓力，宏觀經(jīng)濟政策就會轉(zhuǎn)為松綁和刺激狀態(tài)，比如貨幣政策的寬松，出臺財政刺激政策，等等。

    目前雖然沒有出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)向的信號，但是，由于政府開始出手“救助”上市公司股權(quán)質(zhì)押困境以及針對中小民企提供更多融資服務(wù)。市場將這些措施解讀為政策轉(zhuǎn)向的跡象。他們進(jìn)而認(rèn)為，作為經(jīng)濟支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)，可能也會得到政策支持。

    應(yīng)當(dāng)說，市場依然想按照熟悉的“路徑”去重復(fù)歷史，尤其是通過制造輿論營造“做多”的氛圍。但對于房地產(chǎn)市場而言，真正的利益攸關(guān)者是地方政府，每一次市場調(diào)控后的及時“放松”，主要源于地方政府強烈的需求，即地方政府在樓市具有巨大的利益，其獲利方式是高價出售土地，并且通過活躍的交易增加稅收。因此，在每次調(diào)整壓力最大的時候，地方政府會突破限制實施變相的放松。

    但是，這次不一樣。因為房價已經(jīng)高到了影響民生和消費的地步，如果繼續(xù)上漲可能釀成金融風(fēng)險。因此，中央確立了“房住不炒”的定位，要求整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

    今年7月31日召開的中央政治局會議提出，“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”。解決好房地產(chǎn)市場的問題目前有兩層含義：一是堅決遏制房價上漲，將調(diào)控進(jìn)行到底；二是建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，將房地產(chǎn)市場從扭曲中解放出來。

    目前遏制房價上漲的手段主要是非市場化的，比如限價、限購等。這些政策措施只能是暫時的，而且也會有很大的副作用，必須盡快建立長效機制。但是，目前長效機制的建立比較緩慢，因為長效機制真正出臺就會給市場一個確定性的預(yù)期，影響市場運行方向，也會觸及很多人利益。所以，長效機制的建設(shè)比較緩慢。

    例如，房地產(chǎn)稅立法就遭遇種種的爭議，相當(dāng)多的既得利益者以這個稅種不合理，并且會沖擊市場為由，阻礙立法的進(jìn)程。再如加快建立健全城鎮(zhèn)住房保障體系，增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房有效供給的要求，對地方政府的財力也是一個巨大的考驗，觀望的多，實施的少。

    總之，房地產(chǎn)市場摻雜太多的特殊利益群體，這既是樓市長期畸形高增長的原因，也是樓市難以改變的阻力。再加上現(xiàn)在大量存量房房主對房價下跌比較敏感。但是，如果不對這個畸形而喪失公正性的市場做出改變，中國經(jīng)濟將逐漸失去可持續(xù)發(fā)展的空間。這也是中央政府堅定推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控決心的原因，為了一個更美好的未來中國，中國政府絕不可能讓調(diào)控半途而廢，市場與地方政府也應(yīng)該堅決遵循中央“房住不炒”的原則，丟掉“路徑”幻想。這一次完全不一樣。