土地市場正逐步趨“穩(wěn)”

    王麗新

    6月8日，上海2022年首輪集中供地將收官。截至6月7日晚間，本輪土拍已進行4日，共攬金744.98億元，平均溢價率2.98%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計，待本輪上海土拍結(jié)束后，除沈陽和鄭州外，全國20個重點城市2022年首輪集中供地成交額合計約4528億元，平均溢價率約4%。

    2021年4月27日，廣州打響了集中供地的“第一槍”，標(biāo)志著全國22個重點城市（下稱“22城”）一年三批次供地模式正式拉開帷幕。經(jīng)過一年“實戰(zhàn)”，22城三輪土拍平均溢價率呈現(xiàn)出從14.7%，到4.04%，再到2.39%的“遞減曲線”。

    細心者會發(fā)現(xiàn)，在平均溢價率逐漸小幅遞減又小幅回彈的過程中，溢價率動輒超過100%的“高價地”“地王”等過去常見高頻詞已不再出現(xiàn)，平均溢價率水平上下波動幅度也較小。這意味著中國土地市場正逐步趨穩(wěn)且回歸理性，而其背后，有兩個現(xiàn)象值得關(guān)注。

    一是不斷優(yōu)化和完善的規(guī)則，為土拍加筑了理性籬笆。嚴(yán)格監(jiān)管競買保證金來源、以配建商業(yè)、教育等多功能地塊面貌入市……這是設(shè)置門檻，將有潛在資金風(fēng)險，或業(yè)務(wù)能力不匹配地塊屬性的房企拒之門外。另外，觸頂“熔斷”、搖號定買家、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)等土拍新規(guī)頻出之際，在規(guī)范化原則下堵漏洞，吸引多種所有制企業(yè)積極參與調(diào)整，一直在進行。

    由此可見，土拍規(guī)則越來越細化、規(guī)范、透明和公平。過去，“千億元房企”搶地、囤地，靠聚集資源奪得土地市場話語權(quán)的時代正在褪去，取而代之的是，財務(wù)健康、運營能力強的理性房企，如今都有機會獲得“心儀地塊”，并活躍在土地市場上。

    二是房企拿地回歸理性，需實現(xiàn)“三個達標(biāo)”。土地是房企最重要的生產(chǎn)資料和成本支出。如今，房企管理層談及拿地計劃，多數(shù)都稱要“量入為出、精準(zhǔn)投資”。

    在這一核心準(zhǔn)繩之下，多數(shù)房企內(nèi)部還有一筆拿地細賬，涉及“三個達標(biāo)”。一是區(qū)域布局達標(biāo)，經(jīng)濟基本面好及此前深耕城市為先，不再輕易踏足新城市；二是IRR達標(biāo)，不同房企對內(nèi)部收益率指標(biāo)要求可能不同，但都普遍轉(zhuǎn)為更加嚴(yán)格，保證利潤空間，堅決不冒進；三是流動性達標(biāo)，土地快速變現(xiàn)是第一要務(wù)，有回款的銷售額才是企業(yè)能動用的現(xiàn)金流。

    如此一來，不管是“京滬”等一線城市，還是杭州等強二線城市，一場土拍下來，流拍、底價成交以及溢價成交的地塊都有，這是市場化的結(jié)果。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在深度調(diào)整期，待行業(yè)信心修復(fù)，房企練好自身內(nèi)功、找到發(fā)展新模式，將會大有作為。

    一言蔽之，當(dāng)下的土地市場已跨入“穩(wěn)地價”的新階段。在愈發(fā)理性的土地交易和房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房企“激進”豪賭高價地已成過去，“寧愿短期踏空也不能踏錯”的這份深刻自省，將助其在冷靜自律中安全前行。