上市房企需聚焦經(jīng)營提升造血能力

    王麗新

    當(dāng)前，過半A股房企已發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，地產(chǎn)行業(yè)2022年大考成績單浮出水面，戰(zhàn)報(bào)頗為尷尬。在113家A股房企中有67家披露業(yè)績預(yù)告，其中，38家預(yù)虧，預(yù)虧損數(shù)額達(dá)1217億元—1542億元；29家預(yù)計(jì)盈利，總額在311億元—362億元之間。有個(gè)別房企是成立30多年來首次出現(xiàn)年度虧損。

    拆解業(yè)績出現(xiàn)滑鐵盧的房企數(shù)據(jù)，多數(shù)并沒有將虧損原因全部甩鍋到“受新冠疫情影響”頭上，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、匯兌損失等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是房企沒能平衡好資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的共性原因。

    此外，降價(jià)銷售、多元化業(yè)務(wù)的收入減少、債務(wù)出險(xiǎn)房企的利息費(fèi)用劇增也嚴(yán)重侵蝕房企的利潤空間?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，56%的房企因?yàn)樾袠I(yè)低迷而對(duì)資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，存貨跌價(jià)損失占最大頭，數(shù)額少則幾億元，多則高達(dá)百億元以上。在筆者看來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過高速增長期，隨著行業(yè)回歸理性，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)“擠水分瘦身”在所難免。從長期來看，行業(yè)回歸常態(tài)后，反而能凸顯出財(cái)務(wù)自律、注重產(chǎn)品和服務(wù)類“三好生”的整體商業(yè)價(jià)值。

    當(dāng)然，每逢大考，總有好學(xué)生交出不盡如人意的答卷、差生留級(jí)回爐再造，或者“三好生”仍穩(wěn)穩(wěn)卡住領(lǐng)跑位，但這都只代表過去。對(duì)仍舊充滿壓力的2023年而言，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清仍未結(jié)束，在“保交付”+“現(xiàn)金為王”雙重目標(biāo)之下，對(duì)于上市房企來說，正如萬科管理層曾把萬科比喻成農(nóng)民一樣，與其花時(shí)間抬頭抱怨天氣如何，不如低頭聚焦經(jīng)營“種好地”。

    沒有一個(gè)長期單邊上揚(yáng)的市場，也沒有一個(gè)長期單邊下跌的市場。年銷售額達(dá)十萬億元量級(jí)的房地產(chǎn)市場，不可能說沒就沒。恢復(fù)或許不是直線上升式的，但即便是緩慢波浪式變化，也仍需上市房企守住產(chǎn)品底線、保證交付質(zhì)量、提升服務(wù)品質(zhì)、開拓新業(yè)務(wù)來提升盈利能力和客戶滿意度。比如，當(dāng)下房企需提高對(duì)長租公寓、物流、商業(yè)、物管等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的重視，走開發(fā)與經(jīng)營并重的發(fā)展路徑。未來，地產(chǎn)商需摒棄一味追著高毛利大項(xiàng)目跑，做一錘子買賣的經(jīng)營理念，反而要抱著長期主義心態(tài)在薄利但長久的多元業(yè)務(wù)賽道上滾雪球，聚焦提升經(jīng)營造血能力，久久為功才能“有飯吃”。

    好時(shí)不貪戀，差時(shí)不恐懼。從2022年業(yè)績預(yù)告成績單中，雖已窺見上市房企去年經(jīng)營困難的縮影，但好消息是，走過行業(yè)調(diào)整期，房企掌舵人及整個(gè)行業(yè)從業(yè)者均已意識(shí)到“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊三高發(fā)展模式的弊病。當(dāng)下，優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)從一個(gè)個(gè)項(xiàng)目中尋到市場恢復(fù)的“微光”，找到“療傷止痛”后健康發(fā)展的密鑰。未來，隨著多重利好政策加快落地，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表將得到優(yōu)化，上市房企加快向“高品質(zhì)、高信用、高盈利”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，行業(yè)盈利能力重回正常水平可期。

（編輯 白寶玉）