房企再融資活動正沿著三大邏輯線展開

    王麗新

    “第三支箭”正在發(fā)力！自11月28日證監(jiān)會宣布恢復上市房企再融資至今，已有32家涉房企業(yè)發(fā)布配股或定增融資公告，其中，8家H股公司募資超100億港元，24家A股房企中有8家公布募資規(guī)模，合計約174億元人民幣。

    從整體來看，時隔近7年重啟房企股權融資，中斷12年后允許房企借殼上市，目標皆是吸引增量資金入場，引導房地產(chǎn)行業(yè)加快風險出清，向“穩(wěn)投資”過渡。就操作途徑來看，定增模式為主流。筆者認為，政策暖風下，本次股權融資活動正沿著三條邏輯線展開。

    一是穩(wěn)健型房企以“并購整合+配套融資”穩(wěn)投資。以招商蛇口為例，其擬通過發(fā)行股份購買的標的，對應的核心資產(chǎn)是深圳前海片區(qū)重要的存量土地或項目，現(xiàn)正值利潤釋放期。此外，“大集團小公司”或迎來新發(fā)展機遇。當下，部分企業(yè)上市平臺規(guī)模較小，過去其集團的優(yōu)質地產(chǎn)資產(chǎn)因重組通道的關閉無法注入，現(xiàn)在有望一次性解決同業(yè)競爭以及做大做強上市主體的雙重難題。

    二是未出險房企“資源整合+配股融資”穩(wěn)經(jīng)營。在本輪股權融資中，華發(fā)股份預計募集資金不超過60億元，是已披露預案中募資額最高的企業(yè)，其股東華發(fā)集團將參與認購，公司擬將募集資金的75%投向鄭州、南京等四城的四個項目中。此外，陸家嘴再融資目的是為了重組，優(yōu)化上市公司整體質量。而碧桂園、雅居樂等H股房企配股融資，則有助于緩解流動性壓力以及保持正常經(jīng)營。募資用途不同，但均可穩(wěn)經(jīng)營或擴大經(jīng)營優(yōu)勢。

    三是出險房企“債務重組+定增融資”保交樓。距離第一批房企出險已逾兩年。對這類業(yè)績虧損嚴重、償債壓力巨大的房企而言，“第三支箭”是寶貴機會。沒有債務是否違約的限制，出險房企募集資金用途集中在“擬用于公司‘保交樓、保民生’相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務等”。以華夏幸福為例，除擬定增募資外，近日還發(fā)布以股抵債欲償還約400億元債務的方案。這無疑為出險房企開了一扇新窗，除“保交樓”呵護民生外，對推動其債務風險化解工作、緩解其上下游產(chǎn)業(yè)鏈供應商資金壓力、以及加快行業(yè)風險出清皆有重要意義。

    值得注意的是，再融資開閘，并不意味著上市房企會馬上迎來春天，從歷史經(jīng)驗看，從發(fā)布預案到完成融資用時較長。這期間，企業(yè)需邁過三道關。

    其一，企業(yè)需根據(jù)自身資產(chǎn)質量、業(yè)務方向以及股東情況等多種因素制定方案，避免再融資計劃流產(chǎn)，尤其對出險房企而言，經(jīng)營狀況各異，即使方案通過，在市場化運作下找到投資人也相對更難；其二，發(fā)行價如何確定并不容易，投資人與募資人的博弈關乎方案成功與否；其三，定增可能引發(fā)現(xiàn)有股東權益攤薄，亦可能遭到小股東反對，企業(yè)應審慎優(yōu)化好方案。

    困難有，不確定性亦在，但不必悲觀。在筆者看來，“金融16條”后，支持房企融資的信貸“第一支箭”和債券“第二支箭”，對穩(wěn)健型房企和優(yōu)質民營房企增益效果明顯。而出險房企可參與的“第三支箭”落地范圍更廣、彈性更大、融資成本更低，無需加杠桿就可優(yōu)化行業(yè)負債表，更可為“保交樓”保駕護航，加快推動房地產(chǎn)行業(yè)形成新的發(fā)展格局。