超大特大城市城中村改造提速帶來三大利好

    王麗新

    10月12日，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

    讓超大特大城市“挑大梁”推進城中村改造，是一盤大棋，能夠解決城市發(fā)展不平衡不充分的矛盾，對今后的智慧城市建設發(fā)展和經(jīng)濟社會進步，將帶來多方面的深遠影響。

    第一，有望拉動數(shù)萬億元量級投資，有效擴大內(nèi)需。從過往超大特大城市城中村改造項目實踐來看，一般單個項目投資門檻多超百億元，開發(fā)周期也多達數(shù)年，將有效帶動房地產(chǎn)和建筑行業(yè)不斷發(fā)力。

    據(jù)申萬宏源證券預計，后續(xù)城中村改造入選城市人口門檻的限制可能會放寬，入選城市數(shù)量有望擴圍至21個-35個。估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5萬億元-2.1萬億元，累計投資額約為7.3萬億元-10.6萬億元。

    通過城中村改造有助于將超大特大城市建設成宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。如此一來，居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間將同步更新，進一步激發(fā)上下游相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力，諸如建材、裝修、物流、基建、家電等多行業(yè)會迎來發(fā)展利好，亦將為相關企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供窗口和契機。

    第二，促進住房需求進一步釋放。超大特大城市一般是人口流入地，需進一步滿足當?shù)貏傂韬透纳菩妥》啃枨?。城中村改造將會催生新的改善型購房需求，這是當下住房消費的重要購買力之一。同時，部分原有城中村居民的購房需求也會被激發(fā)，有可能帶動當?shù)匦陆ㄉ唐贩夸N量上行。

    未來或?qū)⒂懈喑鞘刑剿鞒鞘懈录俺侵写甯脑煅a償?shù)男履Ｊ?，商品房銷售市場將會受益，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。此外，此輪城中村改造將與保障性住房建設相結(jié)合，對于完善我國住房保障體系、住房租賃房源供給體系均具有重要促進作用。

    第三，加快房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。住建部提到，超大特大城市城中村改造分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

    從上述實施細則來看，簡單的大拆大建的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式已不合適，需要因地制宜，結(jié)合城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以及居住環(huán)境等多種因素，靠“本地化”和“專業(yè)性”做頂層設計，與“開發(fā)”相比，“運營”更重要。而隨著城中村改造進入到實操階段，多個城市已積極跟進，這是房企參與分享紅利的重要機遇。

    不過，城中村改造項目牽一發(fā)而動全身，只準備好了資金和了解了市場需求還不夠，相關企業(yè)還需要“投、建、運、管”全壽命周期參與。換言之，基于自身布局的城市和業(yè)務模式，房企還要尋求多元化的合作對象，內(nèi)外兼修地夯實城市更新業(yè)務賽道，將有助于開發(fā)商盡快擺脫舊“三高”（高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式弊端，實現(xiàn)商業(yè)模式創(chuàng)新。

    整體而言，當前，我國城市發(fā)展由過去增量為主轉(zhuǎn)向存增并重，在此背景下，城中村改造有望成為后續(xù)穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，加快推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。