房地產(chǎn)投資邏輯生變

    ■王麗新

    年末將至，各地積極推出地塊，多城取消土拍限地價(jià)模式，土地市場(chǎng)重回“價(jià)高得者”，但市場(chǎng)成交冷熱不均的格局仍未改變。

    中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年前11個(gè)月，全國(guó)300城住宅用地出讓金達(dá)21674.44億元，同比下降21.42%；成交樓面均價(jià)為6407元/平方米，同比上漲8.62%；平均溢價(jià)率為5.37%，較去年同期增長(zhǎng)2.06個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，全國(guó)住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，但并未全面轉(zhuǎn)暖，底價(jià)成交仍是主流。

    土拍市場(chǎng)表現(xiàn)歷來(lái)是樓市晴雨表，房地產(chǎn)真正的投資邏輯亦藏于其中。當(dāng)前，行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型期和風(fēng)險(xiǎn)出清期，靠杠桿驅(qū)動(dòng)擴(kuò)規(guī)模時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去。筆者認(rèn)為，在投資收緊的環(huán)境下，房企拿地邏輯已然生變，對(duì)片區(qū)和地塊的研判無(wú)限趨于一致，更偏好高能級(jí)城市及核心地段，“把控風(fēng)險(xiǎn)+保證去化率”已成為新的投資“指揮棒”。

    首先，投資體量小、地段好、限制少的地塊更受青睞。在土拍溢價(jià)率動(dòng)輒超過(guò)100%的“高光時(shí)刻”，不少房企曾一度轉(zhuǎn)向押寶新城開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)投資數(shù)百億元，采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的造城模式擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，以此降低成本，快速擴(kuò)大規(guī)模。但自2021年行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，房企收縮投資戰(zhàn)線(xiàn)，總價(jià)低、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯以及對(duì)銷(xiāo)售單價(jià)或者拍賣(mài)門(mén)檻限制較少的單體住宅地塊，成為仍有實(shí)力擴(kuò)表投資房企的首要選擇之一。

    這類(lèi)地塊有三大吸引力，一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)多數(shù)會(huì)瞄準(zhǔn)剛需群體，成交相對(duì)活躍，回籠資金快；二是投資體量小，沉淀資金較少，利息支出等資金成本較低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快；三是過(guò)去難以搶到高價(jià)地的區(qū)域型房企，以“小步慢跑”模式發(fā)展，對(duì)處理該類(lèi)地塊更為擅長(zhǎng)。

    其次，核心城市核心地段是房企投資焦點(diǎn)。地段歷來(lái)是房地產(chǎn)投資鐵律，核心城市、核心區(qū)域韌性較強(qiáng)，一直是房地產(chǎn)商的投資重點(diǎn)。從拿地邏輯來(lái)看，核心城市+核心區(qū)域，是當(dāng)前房企趨同的投資準(zhǔn)則。多家房企均表示，聚焦高能級(jí)城市發(fā)展，不再進(jìn)入新城市拿地。

    由此可見(jiàn)，當(dāng)前房企對(duì)投資精準(zhǔn)度的把控已與過(guò)去大為不同。在粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)代，企業(yè)投資會(huì)關(guān)注研究城市宏觀(guān)指標(biāo)“買(mǎi)地”。進(jìn)入精細(xì)化管理時(shí)代，“以銷(xiāo)定投”是前提，尤其在當(dāng)前，企業(yè)更關(guān)注市場(chǎng)板塊的典型特征，以便提高投資精準(zhǔn)度。換言之，房企投資拿地已細(xì)化至“一地一策”，收斂聚焦到要達(dá)到“投一成一”，拿地之前更要多層測(cè)算研究，評(píng)估單個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)去化率有望達(dá)到60%以上，才會(huì)勇敢出手。

    第三，對(duì)盈利空間整體尚可地塊，企業(yè)投資積極性較高。需求穩(wěn)健、去化良好的城市，推出的位置優(yōu)越、可操作性強(qiáng)的地塊，是近年來(lái)房企寧愿犧牲掉一部分利潤(rùn)也會(huì)積極參拍的土地。過(guò)去，由于限地價(jià)限商品房銷(xiāo)售價(jià)格的規(guī)則，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一批與二手房倒掛的新房，這類(lèi)地塊中往往藏著企業(yè)要押寶的標(biāo)的。

    通常而言，該類(lèi)地塊是香餑餑，多數(shù)房企都想將其收入囊中，目前確定性的銷(xiāo)售去化率已成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)。但往往這類(lèi)地塊不是什么樣的房企都敢于出手，因?yàn)槿魻?zhēng)搶過(guò)于激烈，利潤(rùn)率可能低于3%。鑒于此，銷(xiāo)售價(jià)格適中、盈利空間整體尚可的地塊，對(duì)產(chǎn)品成本與品質(zhì)把控能力較強(qiáng)的房企的舉牌吸引力更大。

    總體而言，近期由于多城已解除限地價(jià)賣(mài)地模式，一定程度上會(huì)加劇重點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)程度。但即便是核心城市核心區(qū)域的地塊，價(jià)格彈性已經(jīng)不復(fù)以往，仍需房企謹(jǐn)慎對(duì)待、理性參拍。