房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展需從三大方向發(fā)力

    王麗新

    2024年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在5%左右，顯示出中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)韌性強(qiáng)的底色和對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，2024年房地產(chǎn)行業(yè)仍需頂住壓力，積極付諸行動(dòng)，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

    在筆者看來(lái)，在適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的格局下，標(biāo)本兼治化解風(fēng)險(xiǎn)、滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，將是2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三大聚焦點(diǎn)，亦是重點(diǎn)發(fā)力方向。

    滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，為釋放需求帶來(lái)更大空間。在“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的任務(wù)目標(biāo)之下，今年政府工作報(bào)告還提及滿(mǎn)足“多樣化改善性住房需求”，首提“多樣化”，將為政策優(yōu)化方向和市場(chǎng)企穩(wěn)回升帶來(lái)更大空間。

    一方面，對(duì)住房需求的辨識(shí)與定位，往往關(guān)乎支持性政策實(shí)施方向、尺度、范圍，動(dòng)用哪些工具箱等細(xì)則，更關(guān)乎政策落地后的有效性。當(dāng)下，住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”階段，從城市人口增長(zhǎng)、改善和更新的現(xiàn)狀出發(fā)，居民對(duì)住房已展現(xiàn)出多樣化需求，這是新增市場(chǎng)，值得房企去研發(fā)新產(chǎn)品和服務(wù)，先破后立錨定新經(jīng)營(yíng)模式。另一方面，滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求需以市場(chǎng)為主，各地仍要注重“因城施策”，在“人房地錢(qián)”的要素配置上多做文章，以期實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化良性循環(huán)。

    標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為改善行業(yè)融資環(huán)境帶來(lái)更大確定性。當(dāng)前來(lái)看，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是2024年“穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”工作的重中之重，一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求則是重要發(fā)力點(diǎn)。

    在化解房企風(fēng)險(xiǎn)方面，相關(guān)部門(mén)先后動(dòng)用了“金融十六條”、“三支箭”、房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)紓困基金、保交樓貸款支持計(jì)劃以及融資“白名單”制等工具，逐步改善行業(yè)融資環(huán)境。今年以來(lái)，城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制更是加速運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)住建部通報(bào)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。

    不難看出，從企業(yè)融資“白名單”轉(zhuǎn)變至項(xiàng)目融資“白名單”，可謂一場(chǎng)“及時(shí)雨”，已成為支持房企融資的主要方式之一，且將加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。首先，商業(yè)銀行可以更精確地識(shí)別項(xiàng)目質(zhì)地，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；其次，可解部分項(xiàng)目的燃眉之急，為保交樓保駕護(hù)航，為市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展注入信心；第三，出險(xiǎn)房企旗下不少項(xiàng)目入圍，有望引入融資活水精準(zhǔn)滴灌，助力經(jīng)營(yíng)回歸正軌。

    加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展注入新動(dòng)能。自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”以來(lái)，近兩年對(duì)新發(fā)展模式的探索持續(xù)深化，內(nèi)涵也已逐漸清晰。

    從行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，預(yù)售制度改革、完善住房保障體系、租購(gòu)并舉以及土地管理制度改革、完善金融財(cái)稅配套制度等是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向。于實(shí)操層面而言，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制和重要切入點(diǎn)。

    若從房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式出發(fā)，輕重并舉是重要方向，加碼布局存量市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，是新賽道也是新出路，代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓等方面具備發(fā)展空間。綜合來(lái)看，地產(chǎn)下半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商要圍繞細(xì)分賽道、高品質(zhì)的居住服務(wù)需求練內(nèi)功，建立從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期服務(wù)模式。如此一來(lái)，亦有望為房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈健康發(fā)展注入穩(wěn)定劑和新動(dòng)能。

    總體而言，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)要凝心聚力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。展望未來(lái)，城市發(fā)展及服務(wù)永不會(huì)落幕，只要看準(zhǔn)前路，砥礪前行，行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展可期。