“房抵貸”收緊，商鋪停貸！樓市拐點已至？

    每逢年底，總要來點兒大新聞。

    近日媒體報道稱，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強，深圳等地的部分國有大行已于近期收緊了“房抵貸”的貸款條件，商鋪類更是直接停貸。

    重點排查房地產(chǎn)貸款

    近日，監(jiān)管機構(gòu)要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)類貸款資金流向是檢查重點。

    隨之而來的，還有房抵貸的收緊，減緩住宅放貸速度的同時，部分銀行對商鋪以及地段不好的公寓直接停貸，驚到了不少人。

    對很多人而言，房抵貸可能略有點兒陌生。但是在房價高漲的現(xiàn)下，房抵貸的出現(xiàn)，總是會帶上它忠實的伙伴——炒房客。

    尤其是在深圳，這兩者更是緊密相關(guān)。今年4月，有媒體曝出深圳房價大漲的原因跟房抵貸脫不開關(guān)系，業(yè)主們將原有的房子抵押給銀行，然后再把貸款來的錢重新投入樓市，大量資金在短期內(nèi)注入樓市，直接哄抬了房價。

    風口浪尖中，銀監(jiān)會下令徹查房抵貸，甚至?xí)和＿^一段時間的房抵貸發(fā)放。

    在此期間，大家還見證了一個“悲劇”——某個炒房客疫情期間在前海買了一套價值720萬元的房子，期間瘋狂加杠桿，本來想用房抵貸來完成炒房的閉環(huán)。沒成想，銀監(jiān)會突然下令徹查房抵貸，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，最后鬧臺面上，淪為笑柄。

    那波徹查房抵貸時，炒房客的雷爆了，但深圳的房價卻沒降下來。就在大眾對深圳樓市調(diào)控一片唏噓之際，7月15日，深圳發(fā)布了近期最嚴樓市新政，條條框框，皆有所指。

    提高社保年限限制離婚后購房年限豪宅標準統(tǒng)一調(diào)整至750萬個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年……

    “715新政”打得投機者落荒而逃，一時間深圳樓市如墜寒冰，唱衰之聲無數(shù)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，10月上旬深圳二手房成交量還不足1500套，黃金周成交量更是直接腰斬——據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，和去年黃金周相比，今年國慶期間深圳的二手房成交量下降了47%。

    房地產(chǎn)信貸正滾雪球

    這回深圳等地銀行收緊房抵貸，各路專家解讀很多，但站長覺得，原因其實就兩個：

    一是快到年底了，房地產(chǎn)類抵押貸款額度可能不足了，得緩一緩了；

    二是我國近幾年的杠桿率節(jié)節(jié)高攀，趁著這個檔，得降一降了。

    過度解讀大可不必，但背后包含的信息卻有點兒多，主要集中在房地產(chǎn)信貸這一塊。

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示：“目前我國在房地產(chǎn)信貸規(guī)模的上升速度較快，已經(jīng)有些接近美國次貸危機的杠桿水平，相關(guān)部門希望這個總額度有向下的趨勢，這決定了整體上對房地產(chǎn)信貸實施相對從緊和審慎的制度。”

    事實上，中國居民購房的高杠桿，早在2016年就已接近美國次貸危機爆發(fā)前的水平。彼時中國社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》，截至2016年底，中國居民購房抵押率已升至50%。

    更何況，在樓市之中，還有房抵貸這樣的“大殺招”。

    對于商業(yè)銀行而言，房抵貸其實是個香餑餑，利率高，期限短，房貸金額低，風險也相對較低，不少銀行都是樂見其成的。但問題就在于，房抵貸所依靠的，其實是房地產(chǎn)的價值。

    就拿此次收緊房抵貸的銀行來說，在他們眼里，住宅是第一類產(chǎn)品，地段好的公寓是第二類，地段不好的公寓、商鋪排在第三類。有業(yè)內(nèi)人士透露，住宅類房抵貸，他們一般給到估值的6成，要是地段好、流動性強的，可以給到7成。到了公寓，大多只能給到5成，商鋪更低，一般多為4成。

    為什么會這樣定標準呢？因為住宅大多都在漲價。

    這其實是個很現(xiàn)實的問題，越好的樓盤越好貸款，拿到的錢也就越多。倘若這筆貸款再流入樓市中，背后隱藏的風險實在不小。房抵貸的資金大規(guī)模進入樓市，其實就是把本來就是貸款買來的住房再次抵押貸款，由于降低了購房和首付門檻，實質(zhì)上是一種加杠桿行為，其風險可想而知。

    與此同時，房抵貸的存在，還讓部分不具有還款能力的人進入房地產(chǎn)市場中，一旦爆雷，不可想象。

    對此流露出擔心的媒體，其實并不在少數(shù)。甚至有媒體表示：“一旦房地產(chǎn)市場走勢逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商賣完房套現(xiàn)離場，這些還款能力不足的人就有可能產(chǎn)生違約風險，從而造成金融機構(gòu)壞賬，并可能帶來系統(tǒng)性金融風險。”

    別忘了，美國次貸危機爆發(fā)的前車之鑒還擺在那里。

    拐點或已到來

    現(xiàn)在全國樓市面臨著冰火兩重天的境界。

    一邊是4個一線城市高高在上，房價居高不下。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)報告，上海樓市“金九”成色十足，新房和二手房交易量同環(huán)比持續(xù)增長，且均創(chuàng)2017年以來的歷史高位。處于715樓市新政之下的深圳，業(yè)主們依舊表現(xiàn)出驚人的樂觀。貝殼研究院表示，深圳業(yè)主的市場預(yù)期并未隨著交易量的大幅下降而降溫，掛牌量減少，表現(xiàn)出惜售心態(tài)。

    另一邊則是三四線城市的艱難處境，供過于求。就連一向鼓吹房價的經(jīng)濟學(xué)家馬光遠都忍不住表示：“大量的三四五線城市，房子已經(jīng)嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價沒有道德底線。鼓吹房價會大漲的，不是瘋子就是壞。”

    風雨飄搖之下的樓市，近日迎來了“拐點”。10月16日，銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局開出5張罰單，其中3張罰單涉及向房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)發(fā)放貸款。在最大的一張罰單中，建行深圳分行被罰款731.35萬元，罰沒收違法所得121.35萬元，成為今年10月以來銀保監(jiān)會開出的金額最大罰單。

    10月19日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布了《2020年10月中國房貸市場報告》，通過對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（9月20日-10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。

    報告認為，今年以來房貸利率九連降的趨勢終結(jié)，拐點出現(xiàn)！

    收緊房抵貸，調(diào)整房貸利率水平，屬于金融領(lǐng)域的樓市調(diào)控正在到來。

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示：“房價增速與信貸松緊程度的相關(guān)度很大，若信貸收緊，房價增速的動力就會下降。”

    這話說的，還真是很令人期待呢。