發(fā)展?jié)摿Υ?住房租賃市場前景可期

    □中國銀河（4.14-0.48%）證券首席經(jīng)濟學家、研究院院長劉鋒

    中國銀河證券研究院房地產(chǎn)行業(yè)研究員潘瑋

    培育和發(fā)展住房租賃市場具有帶動經(jīng)濟增長、改善住房資源利用狀況、推動住房合理消費、提升社會福利的意義。隨著“租售并舉”概念的提出，租賃住房供應量將不斷提升，租賃住房市場也將逐漸改善“承租人弱勢”的現(xiàn)狀。筆者認為，未來我國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?，有望成?ldquo;藍海”。

    政策頻出企業(yè)紛紛入局

    2015年1月，住建部首次提出培育住房租賃市場，隨后住房租賃市場發(fā)布多個文件。其要點主要包括培育租賃住房供應主體、鼓勵住房租賃消費、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度。此后，省級地方政府也先后發(fā)布了相關(guān)指導文件。值得一提的是，為支持租賃住房建設(shè)，政府也在土地供應上予以傾斜。從北京未來幾年的住宅用地供應計劃看，北京租賃地塊供應量大且區(qū)位較好；從上海2018年上半年的土地成交情況看，上海共出讓11塊租賃用地，均以底價出讓，規(guī)劃建筑面積總共606868平方米。

    近年來，一線城市二手住宅租金指數(shù)逐年上漲。即使如此，租金上漲速度依舊遠遠低于房價的上漲速度，導致了逐年下降的租金回報率。同時，一線城市租金收入比非常高，租房者愿意支付高額的租金，從側(cè)面可以反映出租房市場的需求非常強烈。當前我國租賃市場存在多個痛點，包括租客端面臨租期長短及穩(wěn)定性、戶型偏好、服務體驗的錯配；房東端面臨住宅被損壞的風險，且管理耗時耗力；政府端公租房承建壓力大、流動人口管理困難。

    由此，長租公寓應運而生，對客戶而言，其主要特點為房源信息真實、租金價格透明。根據(jù)住房供應方式，長租公寓可分為分散式和集中式。集中式是運營商對獲取的整棟樓宇進行統(tǒng)一改造后出租；分散式是指運營商向分散的個人業(yè)主收取房源，改造后出租。目前長租公寓運營商主要分為四個種類：開發(fā)商、酒店、房屋中介公司、專門的創(chuàng)業(yè)公司，他們通常根據(jù)其自身的優(yōu)勢選擇不同的供應模式。目前我國長租公寓行業(yè)主要有三個盈利點：租金差、服務費、衍生增值服務。

    長租公寓是一個前期需要大量沉淀的產(chǎn)品，資金融通的重要性不言而喻。目前長租公寓主要的融資方式為建立資產(chǎn)支持計劃、發(fā)行公司債和股權(quán)融資，其中較多的是建立資產(chǎn)支持專項計劃。2018年4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。截至2018年5月11日，我國市場上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共14單，涉及融資規(guī)模達786.4億元。

    我國目前租賃住房證券化項目發(fā)行主要分為三個步驟：一是原始權(quán)益人和基金管理人成立私募基金，并出資認購全部份額，同時管理人成立專項計劃。二是原始權(quán)益人將基金的份額轉(zhuǎn)讓給專項計劃，獲得對價。而專項計劃是基金的資金實繳方。三是重資產(chǎn)模式中私募基金通過購買項目公司股份（包含物業(yè)產(chǎn)權(quán)），獲取物業(yè)未來的租金收益。輕資產(chǎn)模式?jīng)]有產(chǎn)權(quán)，一般是通過向項目公司發(fā)放貸款、購買債權(quán)或受益權(quán)來獲取物業(yè)未來的租金收益。

    資產(chǎn)證券化是長租公寓企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、快速擴張規(guī)模、獲取收益的有效途徑。國際成熟市場的REITs就是主要以租賃物業(yè)資產(chǎn)為投資標的、以標的租金收入為主要收益來源的一種投資工具。我國目前的證券化項目還不滿足REITs的標準，存在多重征稅等問題，但隨著政策的支持、法律的完善，可以期待未來運營商將從發(fā)行類REITs產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行可公開交易的REITs產(chǎn)品。

    借鑒國外成熟市場經(jīng)驗

    發(fā)達國家住房市場租售并舉，需求方面，住房自有率不高，大多為60%-70%，居民租房意識較強；供給方面，國外租金回報率普遍在2.5%到5%之間。因此，與發(fā)達國家相比，我國的租房率和租金回報率還有很大提升空間，意味著租賃市場有著極大潛力。

    目前國外租賃住房市場有兩大特征：一是供應主體機構(gòu)化。發(fā)達國家在租賃市場發(fā)展初期通常會由政府建設(shè)公租房，后期市場上逐漸涌現(xiàn)大量的專業(yè)機構(gòu)管理和提供租賃住房。我國還處于租賃住房市場的初步發(fā)展階段。二是完善的租賃政策法律體系。發(fā)達國家政府借助市場力量增加租賃住房供給的同時，逐步建立完善的租賃政策法律體系。我國尚未有相關(guān)較完善的政策法律，但是政府提出的相關(guān)文件已精準地概括了國際成熟租賃市場的幾個要點，在未來可以預計我國將逐漸由政府引導，建立和完善租賃住房市場。

    EQR和大東建托分別是美國和日本的兩家租賃公寓運營公司，它們分別是集中式公寓和分散式公寓經(jīng)營的良好示范。EQR于1969年成立，1993年在紐交所上市，目前市值約為人民幣1500億元。它專注于在大城市和高人口密度的郊區(qū)以及沿海地區(qū)的租賃物業(yè)的獲取、開發(fā)和管理，截至2017年底，EQR已投資305個物業(yè)，包括78611個公寓單元，大部分為完全自有。EQR通過統(tǒng)一運營標準，來提供標準化的物業(yè)服務和專業(yè)的維修服務，并降低單位運營成本，規(guī)模效應使其管理費用率達到2%-2.5%，為同行業(yè)最低，比平均水平還低一半。

    大東建托成立于1974年，是日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司，目前市值大約為人民幣800億元。截至2017年底，大東集團管理的房屋數(shù)量已超100萬套。大東建托自2008年后，在不動產(chǎn)業(yè)務方面都采取包租模式。即從房東處租入房屋，支付一定租金；再將房屋自行出租，賺取租金差。

    根據(jù)EQR的發(fā)展經(jīng)驗來看，從跑馬圈地到精準經(jīng)營，集中式公寓的核心最終還是需要落在年輕人較多的發(fā)達城市，并且要盡早搶占市場和交通便利的房源位置，后期就會逐漸形成進入壁壘。再配合良好的融資渠道、后期運營管理，形成規(guī)模效應，最終依靠穩(wěn)定的租金收益持續(xù)運轉(zhuǎn)。而從大東建托的經(jīng)營特點來看，對從私人業(yè)主處獲取的房源進行管理，由于包租模式的限制，分散式公寓需配合其他相關(guān)服務獲得租金以外的增值收益。例如租賃產(chǎn)業(yè)鏈上的租賃房屋的建造、設(shè)計，房產(chǎn)信息網(wǎng)站，租賃中介公司等等。為獲取房屋業(yè)主信任以及市場口碑，分散式公寓還可以通過廣告的方式提高品牌認知度。

    因此，就國際經(jīng)驗來看，主重資產(chǎn)運營的運營商，如開發(fā)商系，將會迅速布局一線、新一線城市；主輕資產(chǎn)運營的運營商，如中介系，將會配合相關(guān)增值服務以獲取租金差以外的收入。

    租賃市場將迎快速發(fā)展

    當前，我國租房意愿低的原因之一就是承租人權(quán)益保障體系有待完善，包括房源信息虛假、房東隨意漲租侵犯房客利益、租售不同權(quán)等。但是，目前政府正在做出相應努力。一是建設(shè)政府住房租賃平臺。自去年年底以來，我國已有10余個城市的政府住房租賃交易服務平臺上線。與市場上已有的租賃平臺相比，政府平臺房源均有審核備案，信息更可靠。二是規(guī)范租金水平。北京發(fā)布相關(guān)政策明確要求規(guī)范租金、押金的收取和支付；要求保障承租人合法穩(wěn)定居住。上海、廣州等城市出臺的關(guān)于加快發(fā)展當?shù)刈》孔赓U市場實施意見中也有類似表述。三是部分城市率先在教育方面推進租售同權(quán)的實踐。

    今年6月，自然資源部確認全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)是全國開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅的征收不僅會抑制住房投機熱度，而且參考發(fā)達國家住房市場可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的征收將激勵有閑置房屋的個人業(yè)主出租房屋，有利于盤活存量住房。過多的租金管制并不能起到保護承租人的作用，隨著租賃住房供應量的提升，我國的租賃住房市場將逐漸改善“承租人弱勢”的現(xiàn)狀。

    在需求層面，目前我國租房人群中的主力流動人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數(shù)量在持續(xù)增長。同時，由于房價高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價出讓、租賃住房資產(chǎn)支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經(jīng)紀公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預計，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經(jīng)營模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經(jīng)營模式。而其他類別的運營商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢，逐漸形成可盈利的經(jīng)營模式。同時，在與國際成熟住房市場的比較中發(fā)現(xiàn)，我國租房市場有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>