存量房貸利率3月起換錨 多位銀行信貸員建議掛鉤LPR

    本報(bào)記者 劉萌

    距離三月份只有3天時(shí)間，有房貸的借款人將可以有所動(dòng)作。

    去年12月28日，央行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步深化LPR改革，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。原則上存量房貸應(yīng)于2020年8月31日前完成。

    由于上述公告規(guī)定，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。而最近一期5年期LPR下調(diào)后，房貸一族開始糾結(jié)房貸利率換錨后該如何轉(zhuǎn)換。針對(duì)房貸一族關(guān)心的問題，記者日前咨詢了業(yè)內(nèi)專家和銀行員工。

    根據(jù)央行規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值等于原合同執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值（可為負(fù)值），確保房貸利率在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)保持不變。

    以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)，該怎么計(jì)算？某國有大行信貸部門員工給《證券日?qǐng)?bào)》記者舉了一個(gè)例子：比如客戶房貸為基準(zhǔn)利率上浮10%，即當(dāng)前執(zhí)行利率為5.39%，而2019年12月份發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，那么轉(zhuǎn)化時(shí)的貸款利率就是4.8%加59個(gè)BP（即5.39-4.8=0.59）；如果現(xiàn)有房貸利率是基準(zhǔn)利率打8折，即3.92%，那么轉(zhuǎn)換時(shí)就是4.8%減88個(gè)BP（即3.92-4.8=-0.88）。加（減）基點(diǎn)數(shù)一旦確定，也就不會(huì)變了。重定價(jià)周期最短為一年，也就是房貸利率每年最多調(diào)整一次。未來每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

    “固定利率很好理解，就是以轉(zhuǎn)換時(shí)的利率為準(zhǔn)，即保持當(dāng)前利率水平不變，一直到貸款合同結(jié)束。”上述銀行員工介紹。

    由于利率逐漸下行被看成是近年來的趨勢(shì)，本報(bào)記者咨詢時(shí)，多位銀行員工建議選擇參照LPR定價(jià)。

    “未來大概率進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢(shì)，將房貸轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)更合適。當(dāng)然，如果未來利率上行，貸款利率也要隨之增加。”某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，轉(zhuǎn)換為固定利率無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時(shí)避免成本上升。

    新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率都并不低于原有的利率，除非采用第一種方式后LPR下降，但其體現(xiàn)在房貸利率中最快要從2021年開始。

    董希淼同時(shí)強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，LPR下行并不必然導(dǎo)致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，不同銀行可能會(huì)綜合業(yè)務(wù)定位、客戶資質(zhì)、資金成本等因素，在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。