中國(guó)人民銀行辦公廳、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳：做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理 滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求

    本報(bào)記者 劉琪

    為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

    從具體內(nèi)容來(lái)看，《通知》明確了業(yè)務(wù)管理口徑?！锻ㄖ匪Q經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)并投入運(yùn)營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫(xiě)字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。除《通知》所稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

    《通知》同時(shí)明確，符合《通知》定義的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應(yīng)納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，此次將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款納入房地產(chǎn)貸款范疇，使得房貸的投放范圍更廣，除了能夠滿足融資需求，還有一個(gè)重要原因在于要防范化解風(fēng)險(xiǎn)。此次包括商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心等企業(yè)或經(jīng)營(yíng)者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的擴(kuò)容版本，利好商辦市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。

    《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限、額度等要求。其中明確，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

    《通知》提出，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過(guò)承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過(guò)10年，最長(zhǎng)不得超過(guò)15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

    《通知》明確加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。其中提出，商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款納入對(duì)借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過(guò)銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險(xiǎn)。

    仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，《通知》的出臺(tái)，能夠支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過(guò)盤(pán)活綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)等存量資產(chǎn)，改善流動(dòng)性、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用范圍、提升資金使用效率，有助于加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局表示，下一步將指導(dǎo)商業(yè)銀行抓緊落實(shí)《通知》要求，依法合規(guī)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。