物業(yè)企業(yè)“上市熱”背后還需練好“內功”

    今年以來，物業(yè)公司爭相上市成為一大看點。業(yè)內專家認為，存量時代物業(yè)服務的專業(yè)性和高成長性被資本市場看好，投資價值凸顯。不過，作為美好生活和居住服務的提供者，物業(yè)企業(yè)還需練好服務質量這一“內功”，才能持續(xù)受到資本認可，保持穩(wěn)健增長。

    物業(yè)企業(yè)上市節(jié)奏加快

    近年來，物業(yè)企業(yè)上市節(jié)奏明顯加快，僅2019年就新增10家物業(yè)企業(yè)上市。

    今年以來，興業(yè)物聯、燁星集團、建業(yè)新生活等3家企業(yè)先后在港交所上市，目前已有27家物業(yè)公司在A股和港股上市。

    多家物業(yè)企業(yè)已將上市計劃提上日程。據市場機構監(jiān)測，弘陽服務、金融街物業(yè)、宋都服務、星盛商管、正榮服務等物業(yè)企業(yè)正在等候上市。還有10多家房企公開表示計劃分拆物業(yè)板塊赴港上市。業(yè)內預計，2020年至少有10家物業(yè)企業(yè)上市。

    從財務指標表現來看，上市物業(yè)企業(yè)收入、凈利潤呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。據克而瑞證券研究報告，2019年，24家典型上市物業(yè)公司收入合計562.3億元，同比增長44.6%，增速為2017年以來最高；整體實現歸母凈利潤71.3億元，同比增長46.2%；歸母凈利潤率為12.7%，自2016年以來呈現持續(xù)提升態(tài)勢。

    兩大原因促物業(yè)企業(yè)爭奪上市“風口”

    總體來看，物業(yè)企業(yè)爭奪“風口”、加快上市的原因主要有兩個方面：

    首先，存量時代物業(yè)服務行業(yè)價值凸顯。

    隨著城市發(fā)展由以增量建設為主逐步轉向存量改造升級階段，物業(yè)行業(yè)逐步告別早期房地產業(yè)“附屬品”的狀態(tài)，自身獨立專業(yè)的市場定位日益清晰。即作為提供專業(yè)化服務的市場主體，物業(yè)企業(yè)不僅能夠通過對“物”的維護，提升存量不動產的價值，還能夠基于“人”的需求，不斷滿足日益增長的居住服務需求。

    中國物業(yè)管理協會會長沈建忠表示，此次新冠肺炎疫情防控中，物業(yè)公司與街道社區(qū)等聯動，織牢織密社區(qū)疫情“防控網”，在保障居民生活需求、引導科學防疫等方面作用突出。未來物業(yè)管理在基層社會治理和城市精細化治理方面的價值將進一步凸顯。

    其次，資本市場看好是物業(yè)企業(yè)積極籌劃上市的源動力之一。

    近年來，在“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策基調下，房企特別是中小房企上市門檻不斷提高。相比之下，物業(yè)服務的成長性受到資本市場青睞。

    克而瑞證券研究院副院長、物管組組長李蒙認為，物業(yè)行業(yè)正處于快速發(fā)展期，資本市場對行業(yè)關注度高，特別是在新冠肺炎疫情影響下，物業(yè)行業(yè)的抗周期性和穩(wěn)定性優(yōu)勢顯著，作為投資“好標的”可以享受一定估值溢價，上市時機較好。對于物業(yè)企業(yè)而言，成功上市融資也有利于增強公司競爭力，抓住機遇實現快速發(fā)展。

    物業(yè)企業(yè)需練好服務質量“內功”

    對于已上市物業(yè)企業(yè)，在享受高估值的同時如何實現更加穩(wěn)健發(fā)展？李蒙提出，企業(yè)不能忽視基礎物業(yè)管理服務的質量，建議優(yōu)化收入結構，提高業(yè)主增值服務收入占比。在戰(zhàn)略選擇上，應結合自身實際或專注某個物業(yè)類型，或全領域布局，明確企業(yè)發(fā)展方向。此外，還應多和資本市場溝通，分享公司的經營進展情況。

    部分龍頭物業(yè)企業(yè)在通過收并購快速擴大在管物業(yè)面積規(guī)模的同時，也在積極拓展非住宅物管業(yè)務和增值服務業(yè)務。以碧桂園服務為例，公司2019年收購了上海聯源、佛山元海等7家物管公司；2020年4月又收購文津國際保險經紀有限公司，發(fā)力社區(qū)家庭保險業(yè)務領域。截至2019年末，碧桂園服務社區(qū)增值服務營收約為8.65億元，同比增長107.4%。

    沈建忠認為，高質量服務是物業(yè)企業(yè)長期價值的根本保證，也是對投資者和股東負責任的體現。上市物業(yè)公司應明確企業(yè)定位，加速能力培養(yǎng)，推動自身高質量發(fā)展，才能在資本市場上游刃有余。