深圳樓市半年報(bào)：新房均價(jià)“二十一連跌”

    限價(jià)搖號(hào)、二次房改……深圳樓市走過了喧鬧的2018年上半年。展望下半年，深圳樓市又將出現(xiàn)哪些新變化？

    新房備受關(guān)注

    始于2016年10月史上最嚴(yán)的“深八條”，帶領(lǐng)深圳樓市步入新一輪的高壓調(diào)整期?？v觀今年上半年，深圳樓市整體運(yùn)行穩(wěn)定，新房均價(jià)受限價(jià)因素影響，波動(dòng)幅度不大。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市新房共成交12804套，同比增加21.9%；成交均價(jià)每平方米54160元，同比下降0.9%。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，6月份全市一手住宅共成交2705套，環(huán)比上漲5.5%；6月份全市新房住宅成交均價(jià)每平方米54093元，環(huán)比上月下降18元，新房住宅成交均價(jià)則持續(xù)“二十一連跌”。今年1月，深圳新房住宅成交均價(jià)為每平方米54240元。

    深圳新房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的前少后多態(tài)勢，二季度集中放量。不過，部分熱門區(qū)域限價(jià)力度加大，造成現(xiàn)房與二手房價(jià)格倒掛，“搖號(hào)買房”等現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，羅湖區(qū)的中海天鉆，南山區(qū)的華潤城潤府、雙璽等項(xiàng)目，價(jià)格低于前期產(chǎn)品和周邊同質(zhì)二手物業(yè)，價(jià)格倒掛一度引起客戶搶購。

    其實(shí)，限價(jià)背景下一二手房價(jià)格倒掛中長期存在，當(dāng)新房供應(yīng)體量達(dá)到比較大規(guī)模時(shí)，二手房價(jià)格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達(dá)到的目的——引導(dǎo)房價(jià)穩(wěn)中回落。只是，追逐“價(jià)格差”成為許多購房者的目標(biāo)，導(dǎo)致市場冷熱不均。

    在二手住宅市場方面，深圳在上半年出臺(tái)的“三價(jià)合一”新規(guī)對(duì)二手房市場帶來了一定的沖擊，成交體量低位震蕩。深圳出臺(tái)的“三價(jià)合一”政策，指的是銀行將以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和銀行房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)，確定貸款額度。不過，與2017年上半年相比，深圳二手房市場的銷量仍實(shí)現(xiàn)增長。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳成交33704套二手房，去年同期為29001套。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，在學(xué)區(qū)房、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等帶動(dòng)下，深圳二手住宅價(jià)格小幅上漲，升至每平方米54178元。

    租金方面，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，6月深圳全市住宅租金為每平方米69.8元，上漲0.5%，自2017年以來全市整體租金總體呈現(xiàn)上漲趨勢，今年前6個(gè)月環(huán)比皆有上漲。

    住房長效機(jī)制浮出水面

    除了房價(jià)和市場交易的變化，被業(yè)內(nèi)稱為“二次房改”的深圳住房長效機(jī)制終于在上半年浮出水面。6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確表示深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，并計(jì)劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。也就是說，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市場商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%左右。

    除了樓市調(diào)控和二次房改，今年上半年深圳樓市討論的重點(diǎn)非粵港澳大灣區(qū)莫屬，熱度從去年保持到今年。雖然具體規(guī)劃尚未發(fā)布，樓市卻是先行一步。半年來，大灣區(qū)的各城市多次發(fā)布調(diào)控政策，正是壓制炒房客，調(diào)控樓市平穩(wěn)發(fā)展。最近一段時(shí)間以來，多個(gè)城市也密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政。此前，長沙、西安、杭州還將調(diào)控目光投向了以公司名義購房的行為。而在深圳，也有部分項(xiàng)目對(duì)企業(yè)購房給出限制：市場熱議的深圳華潤城潤府三期，銷售方案中有這么一條：個(gè)人優(yōu)先選房，企業(yè)購房排在個(gè)人選房結(jié)束之后。無獨(dú)有偶，此前宣布開售的萬科蛇口公館，同樣規(guī)定企業(yè)購房要在個(gè)人選房結(jié)束后才能進(jìn)行。

    深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，深圳樓市成交情況將長期維持平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，深圳房價(jià)不具備大幅上漲的條件。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳住宅市場下半年會(huì)延續(xù)上半年的平穩(wěn)走勢，而且在新增供應(yīng)增加、二手交易成本上升的共同作用下，一手市場的成交量表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于二手房市場。隨著限價(jià)政策實(shí)施后一手住宅與二手住宅價(jià)格倒掛情況加劇，對(duì)于限價(jià)政策的調(diào)整已變成必要，另外限制企業(yè)購買住宅、熱銷樓盤開啟公證搖號(hào)購房、開啟限售等手法或?qū)⒃谏钲谑袌錾铣霈F(xiàn)。