多城市調(diào)控措施“微調(diào)” 房地產(chǎn)加快轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制

    預(yù)計(jì)明年將有更多城市微調(diào)，但調(diào)控基調(diào)不變，市場(chǎng)仍不樂(lè)觀。

    緊繃了一年的房地產(chǎn)調(diào)控，在年底之時(shí)，悄悄開(kāi)始了放松。

    從山東菏澤試探性地取消限售開(kāi)始，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前已多個(gè)城市或明或暗對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施微幅調(diào)整，取消了部分限制性措施。

    中原認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部已經(jīng)來(lái)臨。

    疊加近期流動(dòng)性相對(duì)寬松，房企融資大增、房貸利率微降等利好，房地產(chǎn)業(yè)界一股暖意也似乎開(kāi)始流淌。不少開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀表示，最困難的日子已經(jīng)過(guò)去了。

    包括中原在內(nèi)的機(jī)構(gòu)人士預(yù)測(cè)，在接下來(lái)的幾個(gè)月，可能會(huì)有更多城市出臺(tái)不同力度的微調(diào)政策。

    不過(guò)，這種微調(diào)并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控有了重大轉(zhuǎn)向，“房住不炒”政策思路沒(méi)有改變，政策的具體措施則更多指向了長(zhǎng)效機(jī)制。

    在這一主線下，2019年樓市很難有顛覆性的變化。

    “微調(diào)”是因城施策

    12月26日，湖南衡陽(yáng)傳出取消限價(jià)的消息。一份《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的通知>的通知》的文件在網(wǎng)上流傳。

    僅僅一日后，12月27日晚間，衡陽(yáng)市政府撤銷(xiāo)了上述文件并表示，該文件“對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，衡陽(yáng)是一個(gè)典型的三四線城市，樓市均價(jià)只有6000多元，且從2018年9月開(kāi)始有所回落。因此，對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)繼續(xù)維持限價(jià)的意義不大。

    雖然當(dāng)?shù)卣钚掠殖坊亓?ldquo;取消限價(jià)”的文件，但購(gòu)房者的預(yù)期在發(fā)生變化，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。

    在衡陽(yáng)之前，全國(guó)多地已出臺(tái)相關(guān)樓市微調(diào)政策。

    12月18日，山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，并降低了市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，打響了取消限售的第一槍。

    菏澤取消限售的背后，是其突出的樓市供需壓力。

    2018年以來(lái)，菏澤繼續(xù)推進(jìn)棚改。一方面，菏澤樓市的二手房源已被這批棚改征遷居民購(gòu)買(mǎi)殆盡。另一方面，征遷居民手中滯留的眾多安置房，受限售政策影響無(wú)法入市銷(xiāo)售。

    菏澤此次微調(diào)，正是為了解決征遷居民的安置問(wèn)題和開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力問(wèn)題。

    合富研究院（山東）認(rèn)為，此次菏澤樓市調(diào)控政策調(diào)整出臺(tái)時(shí)間，恰逢全國(guó)樓市筑底、政策轉(zhuǎn)向的特殊時(shí)期，具有全局性意義。

    目前，包括蘭州、廣州、珠海、合肥等多個(gè)城市已發(fā)出“微調(diào)”信號(hào)，通過(guò)小幅調(diào)整限購(gòu)、限售、限價(jià)以及下調(diào)首套房利率等方法，以促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

    為何近期頻頻出現(xiàn)調(diào)控微調(diào)？中原地產(chǎn)認(rèn)為，2018年全國(guó)房地產(chǎn)各種調(diào)控政策在450次左右，刷新歷史調(diào)控記錄；如此頻密的調(diào)控，部分城市樓市經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，出現(xiàn)了明顯的局部市場(chǎng)調(diào)整，因此會(huì)有政策微調(diào)的動(dòng)力。

    整體來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漲幅明顯回落，相應(yīng)地房地產(chǎn)調(diào)控政策也具有了微幅調(diào)整的可能。

    中原、合富輝煌認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來(lái)大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。

    機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2019年，全國(guó)可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)現(xiàn)象，標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底。

    市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀

    從目前已經(jīng)出現(xiàn)政策微調(diào)的城市看，被取消的都不是最影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性政策，因此只能稱(chēng)之為微調(diào)。

    而從一線和重點(diǎn)城市仍在執(zhí)行的政策內(nèi)容看，“2019年的房地產(chǎn)調(diào)控取向依然是從嚴(yán)為主，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。”中原地產(chǎn)認(rèn)為。

    具體執(zhí)行調(diào)控的則由各城市主導(dǎo)，住建部與中央進(jìn)行指導(dǎo)，這也與2018年的各地出臺(tái)政策，住建部巡視吻合。

    未來(lái)住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2019年的樓市關(guān)鍵還是要看信貸，最主要看首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)房又認(rèn)貸+非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)這2個(gè)政策不松，一二線城市就肯定會(huì)繼續(xù)調(diào)整，樓市很難有明顯的方向性變化。

    他預(yù)計(jì)，2019年信貸將依然處于偏緊的環(huán)境中，限貸政策仍嚴(yán)格執(zhí)行，但對(duì)于自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產(chǎn)政策變化。

    更進(jìn)一步地，2019年的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將加快落地。包括土地制度、租賃相關(guān)法律法規(guī)、房地產(chǎn)稅、保障房體系等。

    有深圳開(kāi)發(fā)商對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，最新的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，就是一個(gè)很大的變化，標(biāo)志著土地管理制度的變革，農(nóng)地流轉(zhuǎn)再次得以突破。

    日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

    中國(guó)指數(shù)研究院指出，在當(dāng)前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過(guò)大的城市房?jī)r(jià)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

    而對(duì)于2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策建議，中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉、協(xié)同推進(jìn)，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場(chǎng)。

    對(duì)于市場(chǎng)主體之一的開(kāi)發(fā)商而言，2019年的市場(chǎng)仍然充滿了不確定性。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，萬(wàn)科從來(lái)不去預(yù)測(cè)政策和市場(chǎng)，面對(duì)多變的政策，能做的就是把自己的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品做到極致。