中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁：資本市場(chǎng)更關(guān)注物管企業(yè)的規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力

    本報(bào)記者 許潔

    2020年，在疫情防控常態(tài)化的背景下，物管企業(yè)將如何突破邊界，在基礎(chǔ)服務(wù)之外創(chuàng)造更多的增值服務(wù)？當(dāng)風(fēng)口降臨，如何乘風(fēng)借力，騰飛發(fā)展？又該怎樣創(chuàng)新求變，開辟物業(yè)服務(wù)新價(jià)值？

    12月25日，由《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“2020第三屆中國(guó)房地產(chǎn)資本峰會(huì)——乘風(fēng)•求變物業(yè)管理資本論壇”在北京召開。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁發(fā)表了題為《從資本市場(chǎng)看物業(yè)管理公司》的演講，他指出，資本市場(chǎng)更關(guān)注物管企業(yè)的規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力。

    中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師 竺勁

    合約面積規(guī)模增長(zhǎng)帶動(dòng)住宅類物管估值提升

    竺勁表示，“2019年7月至2020年5月，物管行業(yè)PE估值中樞處在上升通道，23家A/H股主要上市物管公司估值均值從20.4倍提升至36.9倍，行業(yè)成長(zhǎng)性和確定性受到資本市場(chǎng)熱捧。”

    “但到2020年5中下旬，主要物管公司的估值達(dá)到高點(diǎn)，此后行業(yè)逐漸回歸理性，估值回歸合理區(qū)間。資本市場(chǎng)對(duì)物管公司自身的基本面更加看重，選股在這一階段變得更加重要。”

    竺勁認(rèn)為，合約面積規(guī)模的增長(zhǎng)將會(huì)帶動(dòng)住宅類物管估值的提升。“對(duì)于以住宅類項(xiàng)目為主要收入來源的物管公司，單位合約面積價(jià)值與合約面積規(guī)模呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)性，主要是因住宅類物管項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)明顯，規(guī)模提升帶來的邊際效應(yīng)遞增，從而推動(dòng)單位合約面積價(jià)值上升。”

    “但對(duì)于以商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等非住宅項(xiàng)目為主要收入來源的物管公司，及住宅/非住宅項(xiàng)目收入差異不大的綜合類物管公司，其收入并不依賴于規(guī)模，規(guī)模效應(yīng)不如前者明顯，合約面積提升對(duì)單位合約面積價(jià)值的影響不明顯。”

    物管企業(yè)的本質(zhì)屬性為消費(fèi)成長(zhǎng)股

    竺勁認(rèn)為，物管企業(yè)作為準(zhǔn)消費(fèi)類公司，在現(xiàn)金收入比率和永續(xù)現(xiàn)金流方面可以對(duì)標(biāo)食品飲料行業(yè)公司。

    “從現(xiàn)金收入比率來看，物管公司的主要收入一般來源于物業(yè)費(fèi)收繳，與食品飲料類似，收入中現(xiàn)金占比較高，最近12個(gè)月主要物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益之比多位于90%-120%區(qū)間，與食品飲料行業(yè)主要公司分布較一致。”竺勁如此表示。

    “從永續(xù)現(xiàn)金流來看，物管服務(wù)屬于剛性需求，收入確定性與食品飲料等剛需消費(fèi)品類似，處于較高水平，能夠?yàn)槲锕芷髽I(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。一般情況下，物管公司失去在管項(xiàng)目的可能性較低。因此，在收繳率能夠得到有效保證的前提下，對(duì)物管企業(yè)永續(xù)現(xiàn)金流的測(cè)算可以對(duì)標(biāo)食品飲料公司，使其在估值上具備消費(fèi)品特征。”

    能否漲價(jià)是消費(fèi)與準(zhǔn)消費(fèi)的分水嶺

    竺勁稱，是否具備漲價(jià)能力，以及漲價(jià)幅度是否能跑贏通脹是衡量行業(yè)消費(fèi)屬性強(qiáng)弱及投資價(jià)值的核心指標(biāo)。

    “傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物管服務(wù)一般根據(jù)面積按月收取物業(yè)費(fèi)，非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)一般都根據(jù)服務(wù)內(nèi)容按次計(jì)費(fèi)，且雖然內(nèi)涵廣泛，但并未形成成熟可復(fù)制的商業(yè)模式，仍然處于探索階段。上述三種收費(fèi)模式均不具備漲價(jià)能力，以上述三種服務(wù)為主的物管企業(yè)屬性位于公用事業(yè)和消費(fèi)之間。”

    “而新型的商管價(jià)值服務(wù)主要為寫字樓和商業(yè)物業(yè)提供前期的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)等咨詢服務(wù)、招商服務(wù)和后期的管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)，收費(fèi)模式包括包干制和酬金制兩種。”

    竺勁稱，目前，市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目采用酬金制，即通過租金或商家營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行固定比例抽成獲取收入。通過酬金制獲得收入的物管企業(yè)能夠隨租金或商家營(yíng)收上漲自然實(shí)現(xiàn)漲價(jià)，因此具備較強(qiáng)的消費(fèi)屬性。

（編輯 田冬 才山丹）