2020年房地產行業(yè)回顧與前瞻：“五道紅線”構筑房地產金融防火墻

    中房智庫 蘇志勇

    2020年防范房地產金融風險的決心并沒有因為疫情沖擊而有所放松。

    就在2020年收官之際，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對金融機構分五檔設定了房地產貸款和個人住房貸款占比上限。加上此前央行、住建部對重點房企實施的融資監(jiān)管“三道紅線”，構成了需求端和供給端兩端發(fā)力的融資監(jiān)管機制，牢牢筑起了金融風險防范的“防火墻”。

    縱觀2020年，房企融資經歷了先揚后抑的走勢，上半年因疫情防控，貨幣金融政策相對寬松，房企融資也迎來了稍縱即逝的絕佳時機。三季度的兩次座談會成為轉折點，隨著融資“三道紅線”傳言坐實，房企融資環(huán)境開始收緊。

    展望20201年，面對房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”，面對萬億負債的集中到期，房企資金鏈不容樂觀，降杠桿、降負債將成為房企貫穿全年的主旋律。

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    政策：構建房地產金融長效機制

    房地產金融長效機制是房地產長效機制的重要一環(huán)，也是防范金融風險、實現(xiàn)“穩(wěn)金融”目標的發(fā)力點。2020年年初央行在2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中明確提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。2020年房地產金融從政策制定到市場監(jiān)管，始終按照這一思路展開。

    受疫情沖擊，2020年全球貨幣金融政策普遍寬松，我國也通過降準、降息、再貸款等方式釋放流動性。盡管這些利好政策明確指向實體經濟和中小微企業(yè)，但房地產也或多或少從中感受到了政策的“暖風”，上半年房企融資迎來窗口期，特別是境內債、海外債全面開花，融資規(guī)模出現(xiàn)階段性高潮，融資成本下降。

    7月24日和8月20日的兩次座談會成為融資環(huán)境的轉折點。特別是8月20日的座談會，在融資監(jiān)管方面形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，先進段兆不小于1倍。“三道紅線”為房企融資實實在在地套上了一道“緊箍咒”。

    如果說針對重點房企的“三道紅線”主要作用于需求端，那么12月31日中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》則是從信貸供給端實施嚴控。通知要求，人民銀行、銀保監(jiān)會根據銀行業(yè)金融機構資產規(guī)模及機構類型，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限，對房地產貸款集中度進行管理，并綜合考慮銀行業(yè)金融機構的規(guī)模發(fā)展、房地產系統(tǒng)性金融風險表現(xiàn)等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統(tǒng)計口徑。具體來看，銀行業(yè)機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。這一政策已于今年1月1日正式實施。至此，針對房企融資需求端的融資監(jiān)管以及針對銀行供給端的貸款集中度管理制度構筑起防范房地產金融風險的兩道鐵閘，成為房地產金融長效機制的核心內容。

    金融監(jiān)管方面，為了防范和化解房地產金融風險，銀保監(jiān)會2020年重點開展了銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作，在房地產金融領域重點查處以下幾類違規(guī)行為：表內外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲備融資；未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；流動性貸款、并購貸款、經營性物業(yè)貸款等資金被挪用于房地產開發(fā)；代銷違反房地產融資政策及規(guī)定的信托產品等資管產品。

    在嚴厲監(jiān)管之下，房地產信貸得到較好控制。據央行近日發(fā)布的數(shù)據，2020年社會融資規(guī)模增量累計為34.86萬億元，比2019年多9.19萬億元，其中12月主要由居民房貸構成的居民中長期貸款出現(xiàn)了7個月以來的首次同比少增，意味著新增貸款多流向了實體經濟，房地產金融監(jiān)管效果顯現(xiàn)。

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    融資渠道：東方不亮西方亮

    盡管2020年房地產融資受到嚴格管控，但總體融資環(huán)境與往年相比并不算太差。據國家統(tǒng)計局數(shù)據，1~11月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%。其中國內貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預收款57384億元，增長5.3%；個人按揭貸款26983億元，增長10.6%。

    按融資渠道分析，2020年房企融資呈現(xiàn)以下特點：

    一是房地產貸款增速持續(xù)回落。據央行發(fā)布的《2020年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，截至2020年三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，漲幅連續(xù)26個月回落。由此可見，以信貸為主的房地產金融風險正在有效化解。

    二是房地產貸款類集合信托規(guī)模大幅下滑，股權投資類和權益投資類房地產集合信托增長顯著。2020年，信托業(yè)在“去通道、控地產”基礎上，又提出了“逐步壓降融資類信托”的目標，要求全行業(yè)壓降1萬億具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務。嚴厲監(jiān)管之下，房地產信托融資大幅萎縮。用益信托網統(tǒng)計數(shù)據顯示，2020年投向房地產領域的貸款類集合信托產品發(fā)行規(guī)模2705.11億元，同比大幅縮減41.02%，在房地產集合信托產品總發(fā)行總規(guī)模中的占比由2019年的45.41%驟降至29.40%。2020年投向房地產領域的股權投資類和權益投資類房地產集合信托發(fā)行規(guī)模共計6240.56億元，同比增長21.55%，在房地產集合信托產品發(fā)行總規(guī)模中的占比由2019年的50.83%提升至67.82%。2020年，絕大多數(shù)的房地產集合信托都是通過股權投資和權益投資的方式運用于房地產領域。

    三是境內外債券融資呈現(xiàn)此起彼伏之勢。境外發(fā)債方面，2019年國家發(fā)改委對海外債發(fā)行做出嚴格限制，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，加之3、4月份開始海外疫情加劇，因此海外債發(fā)行經歷了一季度的井噴之后，4月份戛然而止，破天荒出現(xiàn)“零發(fā)債”。相比之下，境內發(fā)債融資相對寬松。根據貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據，2020年房企境內外債券融資累計達1.2萬億元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。其中海外債券發(fā)行規(guī)模約合人民幣4519億元，同比減少18.3%；全年境內發(fā)債7613億元，同比增長21.3%。

    在房企發(fā)債規(guī)模上，恒大、碧桂園、首開、旭輝、金融街分列前五位，全年累計發(fā)債分別為592億元、442億元、307億元、289億元和273億元。融資成本方面，受益于相對寬松的流動性，2020年房企發(fā)債成本處于近年來的較低水平，平均票面利率在5%左右，國企、央企的發(fā)債票面利率甚至低至4%左右。發(fā)債主體特征方面，境內債發(fā)行主體以國企、央企為主，而境外債發(fā)行以民營房企為主。

    四是龍頭房企拆分物業(yè)板塊扎堆上市，物業(yè)企業(yè)赴港IPO創(chuàng)新高。新冠肺炎疫情對房地產投資和銷售帶來一定負面影響，卻讓物業(yè)企業(yè)從配角升為主角。這一角色不止體現(xiàn)在抗疫一線，更體現(xiàn)在資本市場。據統(tǒng)計，2020年共有17家物業(yè)企業(yè)赴港上市，超過2019年的12家，創(chuàng)出新高。這其中不乏恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、金科服務、遠洋服務、正榮服務、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、世茂服務這樣的龍頭房企旗下物業(yè)公司。房企拆分物業(yè)板塊上市一方面是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的必然結果，另一方面也反映出房企融資的迫切需求。據不完全統(tǒng)計，2020年物業(yè)板塊IPO總額超過550億港元，再融資總額近150億港元，總融資規(guī)模超過700億港元。

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    2021年展望：降杠桿、降負債是主旋律

    2020年11月，銀保監(jiān)會主席郭樹清撰文指出，“房地產與金融業(yè)深度關聯(lián)。目前，我國房地產相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業(yè)?？梢哉f，房地產是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛”’。由此可見，防范房地產金融風險任重道遠。

    在金融政策方面仍以降杠桿為主。2020年在需求端和供給端分別制定了房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”，2021年重點工作將落實在政策執(zhí)行層面。宏觀經濟的回暖將進一步增強對房地產調控的底氣，預計2021年房地產行業(yè)融資環(huán)境會比2020更為趨緊，政策執(zhí)行力度更大。在政策落實上將對細化領域及監(jiān)管強度升級加碼，在控制融資總量的同時，進一步收縮非標準化融資規(guī)模，加大對表外融資的監(jiān)管和治理力度，房地產企業(yè)有息債務的穿透管理將日趨嚴格。

    在融資監(jiān)管方面，銀行信貸的進一步收縮是必然事件，2020年年底前針對金融機構的集中度管理即是明證。鑒于2020年債券違約風險的隱現(xiàn)，2021年將對債券融資進一步加強監(jiān)管，對新增債券規(guī)模將有所控制，對借新還舊會繼續(xù)放開。信托融資監(jiān)管會延續(xù)此前持續(xù)多年的監(jiān)管措施，重點在政策的落實和對違規(guī)行為的查處上。鑒于蛋殼公寓事件等涉及租金貸事件的暴發(fā)，2021年針對首付貸、租金貸的整治力度會進一步加大。

    從房企的角度看，2021年降負債任務艱巨。2021年將迎來償債高峰期，據機構統(tǒng)計，將有上萬億境內外債券集中到期，資金壓力巨大。2021年房企的資金來源將以自籌資金為主，企業(yè)將進一步加大項目銷售力度和回款力度，由經營活動產生的現(xiàn)金回款占比將進一步提升。資金鏈壓力將帶來行業(yè)整合加速，更多房企會選擇出售股權、引入戰(zhàn)略投資者等方式回籠資金或降低經營風險。拆分物業(yè)板塊上市仍會成為房企的戰(zhàn)略考量，2021年會延續(xù)2020年的走勢。

    在融資導向上，盡管對房地產開發(fā)貸款有著較為嚴格的限制，但是在舊城改造、城市更新以及保障房、租賃房建設方面，會得到更大的金融支持。在金融創(chuàng)新方面，將進一步支持股權融資，擴大股權融資規(guī)模和比例，針對基礎設施和保障房的REITs試點或將有所突破。