房地產(chǎn)市場邏輯面臨重構(gòu)

    2021年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的周期，專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，“隨著房地產(chǎn)市場回歸理性，‘高質(zhì)量經(jīng)營發(fā)展’新階段的到來，市場邏輯面臨重構(gòu)，以‘穩(wěn)健’為發(fā)展靈魂，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略也面臨著重置或升級。”

    日前，由可研智庫主辦，億翰智庫聯(lián)合主辦的“2021中國房地產(chǎn)業(yè)組織管理峰會”暨“中國房地產(chǎn)企業(yè)（第二屆）CHO聯(lián)席會”舉行。原建設(shè)部副部長劉志峰在致辭中表示，對目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險要理性分析，行業(yè)規(guī)模不可能一直保持高增長態(tài)勢，市場波動是正常的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍為穩(wěn)字當(dāng)頭，財務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

    城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)的制度紅利

    劉志峰表示，11月份房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)，集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸政策邊際改善、銷售投資新開發(fā)，土地購置等行業(yè)數(shù)據(jù)全面回升、二手房成交溫度回升、土地成交規(guī)模環(huán)比上漲、流拍現(xiàn)象明顯改善、房企融資開始解凍五個方面。

    劉志峰認(rèn)為，未來五年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模有望保持在年均10億-13億平方米。城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)的制度紅利，未來五年全國城市人口將增加4500萬以上，將帶動大于14億平方米的增量購房需求。改善性需求持續(xù)釋放，成交比將繼續(xù)提升。未來，行業(yè)將由高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，由粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化發(fā)展，保持可持續(xù)發(fā)展和良性循環(huán)。

    可研智庫創(chuàng)始人、億翰智庫事業(yè)合伙人賈春暉對本報記者表示，2021年，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、全國化擴(kuò)張型房企戰(zhàn)略遭遇大范圍停滯或收縮。未來，固有的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略將被重構(gòu)。

    在賈春暉看來，“如何制定匹配行業(yè)新周期的組織戰(zhàn)略目標(biāo)”已經(jīng)成為每個房地產(chǎn)企業(yè)面前最迫切的問題。“共同富裕”目標(biāo)的提出、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步提高上市公司質(zhì)量的意見》的出臺以及“碳中和”時代背景，對行業(yè)發(fā)展提出了明確的指向。未來“公平與效率”“高質(zhì)量發(fā)展”“綠色治理”是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的關(guān)鍵詞。

    房企須打造可持續(xù)發(fā)展組織能力

    億翰智庫董事、首席研究員張化東在接受本報記者采訪時表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的三個新提法值得關(guān)注：探索新的發(fā)展模式、更好地滿足合理住房需求和首次提出良性循環(huán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品回歸本源，組織關(guān)注的重點也將從追求規(guī)模發(fā)展速度轉(zhuǎn)移到更高效、更有質(zhì)量地滿足產(chǎn)品需求上來。行業(yè)面臨全新的發(fā)展模式，企業(yè)的組織變革也必然會發(fā)生，而未來行業(yè)的良性循環(huán)將建立在信用重建、效率提升、組織價值重塑上。

    可研智庫通過對行業(yè)特點的總結(jié)與經(jīng)營數(shù)據(jù)的研究，得出五大觀點。

    一是2020-2022年，房地產(chǎn)市場至少面臨三年的盤整周期，預(yù)計三年震蕩周期至少持續(xù)到2022年6月。同時，2022年房企將進(jìn)一步采取系統(tǒng)性的組織精簡、人員優(yōu)化以及效能提升動作。而TOP20房企下一步的組織效能提升，需要新的管理方法和工具做支撐。

    二是對房地產(chǎn)企業(yè)來說，過度地深耕現(xiàn)有城市與一味地拓展高能級城市雖然可以帶來短期的組織效能快速提升，但長遠(yuǎn)來看都不能達(dá)到組織效能的最佳表現(xiàn)。

    三是規(guī)?；瘞淼募盒?yīng)雖可以幫助企業(yè)降本提效，但在成本管控水平不足的情況下，規(guī)模化背后造成的浪費與損失也是驚人的，成本管控水平不足的房企在規(guī)模擴(kuò)張過程中的組織效能表現(xiàn)反而低于未擴(kuò)張前的組織效能表現(xiàn)。

    四是房地產(chǎn)人力資源頂層設(shè)計將被系統(tǒng)性強(qiáng)化，定位將全面轉(zhuǎn)型。

    五是新的行業(yè)生態(tài)將被重新構(gòu)建。廣大的市場依然存在，房地產(chǎn)企業(yè)未來可能會更清晰地分化出多種差異化經(jīng)營模式，只要能夠充分發(fā)掘差異化的核心競爭力，并將其發(fā)揮到極致，企業(yè)的組織效能水平就有機(jī)會達(dá)到邊際頂點。同時，圍繞自身的核心競爭力打造高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的組織能力，企業(yè)終將迎來更具發(fā)展空間的新周期。