不要期待樓市調(diào)控會松綁

    近期，地方政府擠GDP水分的情況開始增多。這表明唯GDP政績觀在改變，地方政府追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)在動力在增強。

    項崢

    近期，我國房地產(chǎn)市場風向似有變化，樓市調(diào)控放松的傳聞四起，某房地產(chǎn)大佬預期今年房價大幅上漲的消息廣為傳播卻難辨真假，吸引人才落戶競爭與購房資格定向微調(diào)相結(jié)合，這些或真或假、有實有虛的紛繁信息開始攪動著樓市過度敏感的神經(jīng)，歸根結(jié)底無非是要通過引導各種輿論焦點試圖扭轉(zhuǎn)當前樓市風向，營造房價再度明顯上漲的氛圍。但時過境遷，房價再度明顯上漲的空間已極大收縮，“房住不炒”已奠定了樓市運行主基調(diào)，追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量也減少了房地產(chǎn)業(yè)與穩(wěn)增長的內(nèi)在聯(lián)系，強金融監(jiān)管環(huán)境下金融去杠桿將有效管控資金總閘門，住房投資炒作已失去基礎。

    從政策環(huán)境看，習總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”不僅深入人心，成為各級政府實施房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本出發(fā)點，而且也在舉世矚目的十九大報告中得到了確認，這決定了新時代我國住房政策的總體方向。“分類調(diào)控和因城施策”，是在樓市風向不變的情況下，各地對現(xiàn)有政策措施進行微調(diào)，以有效調(diào)節(jié)區(qū)域性住房供求關(guān)系，這也是我國區(qū)域差異較大的特點所決定，“一刀切”的政策與地方區(qū)域性情況難免會存在沖突。從近期各地微調(diào)的情況看，并沒有也不太可能會偏離或背離“房住不炒”的樓市風向。

    從地方追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量看，過去所熟悉的房地產(chǎn)與地方政府穩(wěn)增長的內(nèi)在聯(lián)系并非牢不可破。近期，地方政府擠GDP水分的情況開始增多。這表明唯GDP政績觀的市場在改變，地方政府追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)在動力在增強。過去幾年實踐也有經(jīng)驗教訓，雖然房地產(chǎn)固然可以給地方經(jīng)濟增長帶來支撐，但支撐力度逐年下降，而房價大幅上漲所帶來的社會民生、金融風險和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的問題加快積累。高房價已然成為當前我國社會民生焦點問題，威脅到系統(tǒng)性、區(qū)域性金融穩(wěn)定，也是制造業(yè)升級面臨的攔路虎。雖然若干地方政府吸引人才落戶放松了購房資格，但若房價超出新就業(yè)大學生家庭購買力，實際上也很難達到吸引人才的目的?？梢?，當前地方政府追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)在動力顯著增強，可能會打破過去地方穩(wěn)增長和房地產(chǎn)業(yè)依賴的內(nèi)在邏輯。

    從資金面看，房價明顯上漲的空間幾乎不存在。2017年可以說是全球量化寬松貨幣政策真正的拐點。美國加息步伐堅定，歐洲中央銀行縮減資產(chǎn)購買計劃的預期升溫，我國貨幣市場利率中樞明顯抬升，廣義貨幣供應量增速降至個位數(shù)。值得注意的是，在管控貨幣供應總閘門的同時，我國金融監(jiān)管環(huán)境全面趨嚴。從2017年銀監(jiān)會“三、三、四”開始，證監(jiān)會、保監(jiān)會也相繼強化了金融監(jiān)管，金融去杠桿進程有序推進。在一系列金融監(jiān)管政策的綜合影響下，我國銀行同業(yè)、通道、委外業(yè)務降速明顯。截至2017年11月末，我國商業(yè)銀行同業(yè)資產(chǎn)、同業(yè)負債自2010年來首次收縮，其余額分別比年初減少2.8萬億元和8306億元。2017前11個月，銀行理財產(chǎn)品增速有所放緩，其中同業(yè)理財累計凈減3萬億元，理財中的委外投資較年初減少5888億元。銀行委托貸款中的“金融機構(gòu)委托貸款”同比少增889億元，表外業(yè)務增速由過去的50%以上降到19%。特別是近期銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》，以及近期證監(jiān)會對資產(chǎn)管理通道業(yè)務的限制，過去通過資產(chǎn)管理業(yè)務為房地產(chǎn)業(yè)提供資金支持的通道基本已經(jīng)堵死。經(jīng)過2016年以來出現(xiàn)一定狂熱的居民加杠桿后，已經(jīng)累積了較高風險，未來再度加杠桿的空間極度狹小。而高房價所形成的巨大名義資產(chǎn)價值泡沫，其風險卻是容不得半點小覷。

    當前保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，全力避免大起大落，實際上已經(jīng)關(guān)系到絕大多數(shù)人的切身利益。“分類調(diào)控、因城施策”，出發(fā)點仍是“房住不炒”，但施策要做到穩(wěn)妥有效，要基于對區(qū)域性住房供求關(guān)系的深入準確把握。同時也要有效引導輿論方向，防止個別媒體炒作外溢形成社會輿論焦點，進而影響市場預期，對“房住不炒”方向形成一定程度擾動。最后，要通過有效的激勵約束機制推動地方政府形成新政績觀，將追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量成為首要目標，徹底放棄房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴。