答好城市更新三道題

    ■王麗新

    1月20日，全國城市更新工作部署視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步認(rèn)識實(shí)施城市更新對于城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民群眾需要的重大意義，堅持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，有力有序有效推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)。

    在此之前，2024年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，大力實(shí)施城市更新。2025年首場國務(wù)院常務(wù)會議研究推進(jìn)城市更新工作。城市更新，方向已明確，目標(biāo)任務(wù)和路徑程序逐漸清晰，相關(guān)推進(jìn)工作亦按下“加速鍵”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國共實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，綜合性成效逐步顯現(xiàn)。

    城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。那么，城市更新蘊(yùn)藏著怎樣的內(nèi)需潛力？如何解決資金來源？又怎樣建立可持續(xù)的城市更新模式？答好這三道題，將推動城市更新走深走實(shí)。

    第一，多方拉動投資，重塑城市消費(fèi)場景。當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)由增量擴(kuò)張進(jìn)入存量優(yōu)化階段，動輒投入數(shù)百億元興建新城的時代已經(jīng)過去，城市更新成為釋放新需求最有潛力的突破口。

    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，中國城鎮(zhèn)住宅存量約為335.5億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)約3.74億套。如果中國城鎮(zhèn)存量住房按照每年2%的更新速度，那么將帶動全國每年7億平方米左右的城市更新規(guī)模，涉及700余萬套房屋。

    如此大的增量市場，產(chǎn)業(yè)鏈上下游均大有可為。一方面，城市更新有利于拉動多方投資。城市更新是一個多維度、跨領(lǐng)域的長鏈條系統(tǒng)工程，涉及老舊小區(qū)改造、城中村改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施升級以及綠色智慧城市建設(shè)等多產(chǎn)業(yè)體系，項(xiàng)目體量大，投資規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，可激活房地產(chǎn)、綠色建筑、水泥、玻璃等多領(lǐng)域新增需求；另一方面，城市更新有利于營造新消費(fèi)場景，深挖消費(fèi)潛能。如今，城市更新早已不再是拆舊房子建新房子，愈發(fā)呈現(xiàn)綜合性業(yè)態(tài)的新特征。比如，城市更新不僅能促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施升級，還能帶動家居、裝修、家電等消費(fèi)需求增長，特別是與文化建筑、商業(yè)及旅游場景結(jié)合，營造新打卡點(diǎn)等新型消費(fèi)空間，釋放消費(fèi)活力。

    第二，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與。城市更新是一項(xiàng)長周期的復(fù)雜性工程，從初期拆遷到開發(fā)，再到建成運(yùn)轉(zhuǎn)，都需要大量資金，單純依靠公共資金難以滿足。

    要想解決大力推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的資金來源問題，需要在三方面發(fā)力，共同鑄就“吸金強(qiáng)磁場”。一是創(chuàng)新金融工具籌資，比如發(fā)行REITs、城市更新專項(xiàng)債券、開發(fā)性金融債及綠色債券等，滿足城市更新項(xiàng)目的多元化融資需求，為項(xiàng)目滾動開發(fā)及后期運(yùn)維提供穩(wěn)定融資現(xiàn)金流和長期資金支持；二是建立城市更新基金，引導(dǎo)長期耐心資本參與。比如，推廣政府和社會資本合作（PPP）模式就是有效途徑。從實(shí)操模式來看，由政府出資方代表和社會資本方成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目投融資、建設(shè)及運(yùn)營管理實(shí)施主體，將部分權(quán)利和收益讓渡給市場，吸引本地房企、全國性房企、險資以及各類金融機(jī)構(gòu)等全面參與一二級聯(lián)動開發(fā)及后期運(yùn)營，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑蝗沁\(yùn)用投資人+EPC（工程總包）模式，增厚盈利空間。這種模式一般是由政府委托下屬國企與工程建設(shè)企業(yè)共同出資成立合資公司，由合資公司負(fù)責(zé)所涉及城市更新項(xiàng)目的投資和建設(shè)運(yùn)營，項(xiàng)目收益主要為運(yùn)營收益及專項(xiàng)補(bǔ)貼。但該種模式需要注意項(xiàng)目合規(guī)性，以免新增隱性債務(wù)。

    第三，打造產(chǎn)城融合綜合體，解決“城市病”，建立可持續(xù)發(fā)展生態(tài)系統(tǒng)。一個城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)之初，規(guī)劃階段要考慮綜合因素，不能把城市更新簡單理解為空間層面的“二次開發(fā)”“騰籠換鳥”，要轉(zhuǎn)變思路，摒棄開發(fā)思維，植入長期運(yùn)營理念，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    一方面，城市更新項(xiàng)目要緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢落地。一是促進(jìn)城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，強(qiáng)化優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展韌性；二是引入新興產(chǎn)業(yè)，如將舊廠房改造成創(chuàng)意園區(qū)，發(fā)展新業(yè)態(tài)。另一方面，城市更新要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的“經(jīng)營模式”。一是要建立專業(yè)服務(wù)體系，發(fā)揮企業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢；二是要注重整體成片協(xié)同實(shí)施改造，既可降低成本又利于招商引資，提升城市產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展競爭力。

    總體而言，城市更新，可盤活存量資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)迭代升級，新舊共生，激發(fā)城市新活力。未來，因勢而謀、蓄勢而進(jìn)，用好城市更新“金點(diǎn)子”，構(gòu)建現(xiàn)代化城市高效能治理新格局，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展可期。