REITs市場常態(tài)化發(fā)行提質增速 上交所加快建設REITs產品發(fā)展新高地

    本報記者 田鵬

    隨著華泰南京建鄴REIT于近日正式上市，滬市基礎設施公募REITs產品數量增至34只，產品上市數量、融資規(guī)模在全市場占比均接近七成。

    市場運行三年以來，滬市基礎設施公募REITs市場從試點、短期調整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢。整體來看，滬市基礎設施公募REITs市場正呈現出運行整體平穩(wěn)、產品經營業(yè)績符合市場預期、市場加快擴容提質等良好態(tài)勢。

    上交所有關負責人表示，相信隨著基礎設施公募REITs市場建設加速提質擴面，包括資產類型穩(wěn)步拓展、配置價值逐步顯現、規(guī)則政策日趨完善和投資者權益保護不斷加強等，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機遇，為盤活存量資產、擴大有效投資，服務實體經濟高質量發(fā)展提供更有力的支持。下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的統一指導下，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快推動市場擴容增類，拓展增量資金來源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進一步優(yōu)化投資生態(tài)。

    政策端不斷加碼

    常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進

    據Wind資訊數據統計，截至12月3日，全市場上市的基礎設施公募REITs產品共計52只。其中，今年以來，新增18只產品，發(fā)行規(guī)模合計約1525億元，發(fā)行數量和規(guī)模已經超過去年全年。

    數量穩(wěn)步增長的同時，基礎設施公募REITs產品底層資產圖譜也在不斷拓寬，消費、水電、陸上風力發(fā)電等大類資產“新篇章”不斷開啟。據了解，目前已上市的項目資產范圍涵蓋產業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施、收費公路、環(huán)保及新能源等。

    與此同時，今年以來，REITs市場迎來了更多擴募項目?！蹲C券日報》記者了解到，上交所始終積極推動滬市REITs市場擴容，鼓勵已上市項目通過擴募做大做優(yōu)，助力REITs市場實現高質量發(fā)展。

    據記者不完全統計，截至目前，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴募申請已獲中國證監(jiān)會、上交所受理；華夏北京保障房REIT擴募項目已收到上交所反饋意見；國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴募公告。

    業(yè)內人士認為，今年以來，基礎設施公募REITs產品發(fā)行速度比過去幾年都要快，短短三年多的時間，相關產品數量已超過新加坡，接近日本。相信隨著REITs發(fā)行范圍的進一步擴大和底層資產類型的多元化，REITs市場深度進一步增厚，廣度進一步拓寬。

    常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進的背后，離不開政策端不斷加碼發(fā)力。例如，今年4月份，國務院印發(fā)的《關于加強監(jiān)管防范風險推動資本市場高質量發(fā)展的若干意見》明確提出，“推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展”，這為REITs市場提供了政策支持和發(fā)展方向。

    REITs制度機制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，中國證監(jiān)會已將配合國務院有關部門做好《不動產投資信托基金管理條例》工作納入印發(fā)的2024年度立法工作計劃中，各項工作正在穩(wěn)步推進；上交所在中國證監(jiān)會的指導下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。

    由此可見，相關部委配套支持措施、地方專項政策陸續(xù)出臺，各方共建REITs市場的良好態(tài)勢已經形成。“REITs作為存量資產盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權益產品，逐步獲得投資者的關注和認可。這些成效的背后，離不開包括監(jiān)管、市場參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對市場發(fā)展建設中的新情況和新問題，相關部門、機構不斷增加政策供給，為市場常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎。”瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示。

    基本面逐步回暖

    活躍度不斷上升

    REITs市場內在的穩(wěn)定性是基礎設施公募REITs產品常態(tài)化發(fā)行的重要基石。拉長時間來看，首批基礎設施公募REITs產品三年來的市場表現，體現了市場基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢，這也為后續(xù)市場常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

    記者觀察到，從二級市場來看，中證REITs全收益指數年初至今漲幅約為8%，近三個月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級市場發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產品網下、網上認購倍數較高，有的網上認購倍數甚至超過400倍。

    市場人士表示，自今年上半年出臺相關會計處理政策，明確REITs產品權益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長期投資、價值投資，部分投資者已將REITs投資分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。

    2021年以來，REITs市場經歷起落變化，已走完一個完整的市場周期，市場正在逐步恢復活力。“從投資端來看，隨著投資者對REITs產品特性及底層資產的研究持續(xù)增強，其對產品估值定價邏輯的認知也在不斷深化。同時，隨著REITs市場常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機制和韌性進一步增強，有效的投融兩側正向循環(huán)正在逐步形成。”泰康資產張鈺才表示。

    進一步細究基礎設施公募REITs產品二級市場活躍度不斷提升的原因，也離不開已上市REITs產品經營的穩(wěn)健表現形成了較好示范效應，彰顯了常態(tài)化發(fā)行的良好發(fā)展前景。

    記者根據公開數據統計發(fā)現，2023年全年，滬市REITs整體經營業(yè)績符合市場預期，可供分配完成率總體實現全年預測的100%，其中保租房、倉儲物流板塊分別為115%和113%。此外，截至12月3日，年內REITs產品實現分紅次數超90次，較去年同期增長近100%，其中半數以上產品年內分紅在2次以上。

    同時，信心一定程度上源于信息的及時有效。記者了解到，近期滬市保障性租賃住房REITs關于2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心順利舉行，參會企業(yè)及管理人向投資人介紹REITs產品中期業(yè)績情況，贏得了投資者的普遍認可。

    “當前各方協力共建REITs市場的理念不斷深化，業(yè)績說明會、發(fā)行路演等活動常態(tài)化開展，投融互動、投融互信的市場生態(tài)初步形成。”一位REITs市場資深研究員向記者表示。

（編輯 喬川川）