綠城中國(guó)2024年計(jì)劃拿地貨值約1000億元 管理層：有信心把產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)

    本報(bào)記者 王麗新 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    “好產(chǎn)品、好房子是業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)和保障。綠城目前有自己的優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)改革仍會(huì)在路上。”3月25日，在綠城中國(guó)2023年度業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事會(huì)主席張亞?wèn)|向投資者以及《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，有信心把已有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化成具體的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍在筑底震蕩，2024年整體趨勢(shì)上市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇的進(jìn)程。今年從中央到地方政策持續(xù)釋放，且明顯由指導(dǎo)性政策向操作性政策轉(zhuǎn)變，未來(lái)核心一二線城市政策有望加速落地。

    踐行“一年兩熟”投資理念

    在房地產(chǎn)深度調(diào)整之際，綠城中國(guó)交出一份穩(wěn)健增長(zhǎng)的成績(jī)單。3月22日，綠城中國(guó)公布的數(shù)據(jù)顯示，公司2023年實(shí)現(xiàn)收入約1313.83億元，較去年增長(zhǎng)3.3%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約31.18億元，較去年增長(zhǎng)13.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約64.17億元。

    除此之外，綠城中國(guó)2023年取得總合同銷售約3011億元，回款率超過(guò)100%，權(quán)益銷售額穩(wěn)步提升。

    綠城中國(guó)的穩(wěn)健發(fā)展離不開高效的運(yùn)營(yíng)開發(fā)，以及收斂聚焦的投資策略。在現(xiàn)場(chǎng)，據(jù)綠城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體記者表示，目前綠城積極踐行“一年兩熟”的投資理念，有紅盤從拿地到售罄僅不到3個(gè)月，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約549億元。

    此外，公司2023年新拓貨值一二線占比84%，北上杭三城新拓貨值占比58%，新拓項(xiàng)目持續(xù)向高能級(jí)城市的高能級(jí)板塊集中。

    “拿地貨值方面，今年大概會(huì)在1000億元，總體看銷售情況跟現(xiàn)金流的情況來(lái)作安排，以銷定投，不會(huì)因?yàn)橐_(dá)到比較高的投資貨值目標(biāo)，而放松投資端尺寸。”郭佳峰表示，今年會(huì)積極拓展10個(gè)戰(zhàn)略城市，結(jié)構(gòu)化布局25個(gè)其他城市。

    而對(duì)于毛利率水平的下降，綠城中國(guó)執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)亦坦言，主要是因?yàn)?023年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)大部分來(lái)源于2020年和2021年相對(duì)高價(jià)獲取的土地。

    “根據(jù)這幾年的投資策略，我們還是以安全作為拿不拿地的首要考慮因素，所以毛利率確實(shí)不會(huì)特別高，但項(xiàng)目銷售很快，最終結(jié)轉(zhuǎn)量是有保障的。”耿忠強(qiáng)如是稱。

    展望2024年，耿忠強(qiáng)表示，毛利率預(yù)計(jì)還是處于底部區(qū)間，因結(jié)轉(zhuǎn)收入較多比例仍來(lái)自2021年項(xiàng)目，“隨著2022年及2023年獲取的項(xiàng)目逐漸交付，未來(lái)的凈利潤(rùn)及毛利率會(huì)有所好轉(zhuǎn)”。

    提前應(yīng)對(duì)2025年到期的債務(wù)

    債務(wù)情況是近年來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。在業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于境內(nèi)債，耿忠強(qiáng)在回答《證券日?qǐng)?bào)》記者提問(wèn)時(shí)表示，截至2023年底，綠城中國(guó)的有息負(fù)債中銀行借款占比73%，相比于去年同期近70%，銀行占比進(jìn)一步提升。

    此外，公司融資成本近幾年也不斷下降，2023年較上年下降10BP至4.3%，截至2023年底的有息負(fù)債融資成本為4.1%，有進(jìn)一步下降的空間。

    對(duì)于今年的償債計(jì)劃，耿忠強(qiáng)表示，2024年境內(nèi)公開市場(chǎng)共有到期信用債120.5億元（不含ABS），其中上半年到期71.5億元，已到期并歸還51.5億元，下半年到期49億元，將根據(jù)市場(chǎng)情況，安排了銀行的內(nèi)保外貸或者是自有資金償還等多種形式。

    對(duì)于境外債，耿忠強(qiáng)表示，綠城中國(guó)今年境外到期的余額為3億美元，當(dāng)中2.5億美元是今年12月份剛性到期，針對(duì)這一部分，已提前作了計(jì)劃安排，相關(guān)的工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。同時(shí)2025年到期的債務(wù)今年也會(huì)提前著手應(yīng)對(duì)。

    “當(dāng)前公司的境外融資規(guī)模在總體債務(wù)中占比較為穩(wěn)定，公司希望能夠保持境內(nèi)、境外兩個(gè)融資市場(chǎng)的渠道暢通，同時(shí)也保留境外穩(wěn)定的外債額度。”耿忠強(qiáng)表示，未來(lái)也不排除會(huì)考慮以境內(nèi)低成本資金償還境外資金。

    值得一提的是，綠城中國(guó)一直在債券發(fā)行方面頗受市場(chǎng)認(rèn)可，也是當(dāng)前行業(yè)中少數(shù)幾家能夠在公開市場(chǎng)發(fā)信用債的企業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，2023年，綠城中國(guó)曾發(fā)行信用債139億元、公司債25億元、中期票據(jù)58億元、供應(yīng)鏈ABS30億元、供應(yīng)鏈ABN26億元，結(jié)構(gòu)均衡，并且尚未發(fā)行額度達(dá)355億元。

    預(yù)售資金監(jiān)管方面，據(jù)管理層透露，自三部門共同發(fā)文表態(tài)支持優(yōu)質(zhì)房企開具保函置換監(jiān)管資金以來(lái)，已在北京、杭州、寧波等多個(gè)重點(diǎn)城市開出保函，不少城市為當(dāng)?shù)厥讍温涞?。其他城市也在積極推進(jìn)中。

    在資金相對(duì)充裕的情況下，綠城中國(guó)2023年的分紅比例取了上限40%，計(jì)算出分紅金額為每股0.43元，股息收益率達(dá)到7.3%左右。

    展望未來(lái)，郭佳峰表示，2024全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)收入小幅增長(zhǎng)，主要是并表項(xiàng)目增加；核心盈利努力實(shí)現(xiàn)與2023年大體相當(dāng)。張亞?wèn)|也表示，在造好房子上綠城是最有優(yōu)勢(shì)的，特別有信心把這些已有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)指標(biāo)。綠城下一步的發(fā)展，信心也是來(lái)源這個(gè)基礎(chǔ)，而不是憑空想象的。

（編輯 上官夢(mèng)露）