北京商住房庫(kù)存處于高位 該如何盤(pán)活？

    本報(bào)記者 王麗新 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    近日，多部門(mén)持續(xù)出臺(tái)支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展政策組合拳，開(kāi)發(fā)商響應(yīng)政策，將“保交樓、保民生”作為首要任務(wù)。

    2月26日，在“商辦類(lèi)項(xiàng)目保交樓、保民生，化解金融風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)”上，多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人重點(diǎn)分析了北京商辦類(lèi)項(xiàng)目中商改住產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)、存量及銷(xiāo)售情況，積極探討如何破解商住房去化難等問(wèn)題。

    庫(kù)存高去化難

    為規(guī)范商業(yè)用地發(fā)展，2017年3月26日，北京市相關(guān)部門(mén)出臺(tái)一系列政策，希望能夠遏制當(dāng)時(shí)“商改住”過(guò)熱現(xiàn)象。

    彼時(shí)的新政核心內(nèi)容主要有三點(diǎn)：一是新建商辦類(lèi)項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米；二是個(gè)人不得購(gòu)買(mǎi)商辦新房；三是停止個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦新房和二手房的貸款。這即為“3.26”新政。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，“3.26”新政后的一個(gè)月里，北京商住房市場(chǎng)實(shí)際成交跌幅99.9%，新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達(dá)94.6%。自此以后，北京商住房市場(chǎng)進(jìn)入高庫(kù)存難銷(xiāo)售的冰封時(shí)刻。

    “目前此類(lèi)項(xiàng)目面臨前期拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理資金沉淀周期長(zhǎng)、限購(gòu)后去化慢和入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題。”融創(chuàng)北京城市大宗交易負(fù)責(zé)人兼西長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓坦言。

    對(duì)于目前北京商住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，匯力基金董事長(zhǎng)、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，當(dāng)前北京商改住的商辦類(lèi)項(xiàng)目售價(jià)普遍不高，大概是商品住宅平均價(jià)格的三分之一，北京平均房?jī)r(jià)為每平方米6萬(wàn)元左右，而商改住的商辦類(lèi)項(xiàng)目每平方米現(xiàn)在是1.8萬(wàn)元左右。

    據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)北京市共計(jì)成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬(wàn)平方米；其中已售2628萬(wàn)平方米，約25.67萬(wàn)套，未售4886萬(wàn)平方米，占規(guī)劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬(wàn)平方米屬于未上市，占規(guī)劃可售面積的55.5%以上，而這些項(xiàng)目幾乎都屬于2017年前拿地。

    事實(shí)上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去高位時(shí)拿下的地，加上財(cái)務(wù)費(fèi)用等持有成本，沉淀了大量資產(chǎn)，對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表造成重壓，處理起來(lái)也頗為頭疼。

    某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前公司在北京累計(jì)持有26個(gè)商辦項(xiàng)目，累計(jì)已經(jīng)投入311億元，但很多項(xiàng)目都長(zhǎng)期處于開(kāi)發(fā)和空置階段，部分辦公樓因位于五六環(huán)等非核心區(qū)，而且產(chǎn)品總面積較大，難以匹配定制客戶(hù)，造成去化困難。

    此外，某民營(yíng)房企北京負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)時(shí)公司進(jìn)京聯(lián)合其他企業(yè)拿了一些商辦項(xiàng)目，有部分項(xiàng)目已全部交付，也有部分做了長(zhǎng)租公寓，但仍有難以處理的一塊空地，從2015年至今持有8年一直處在空置狀態(tài)，土地費(fèi)用約達(dá)10億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用也已高達(dá)幾億元，現(xiàn)在地上全是草，公司早已不在乎這個(gè)地能否掙錢(qián)，寧可虧一點(diǎn)，能盤(pán)活就行。

    如何盤(pán)活商住房資產(chǎn)？

    “已經(jīng)拿地的大量項(xiàng)目積壓在開(kāi)發(fā)商手里，會(huì)造成社會(huì)資源巨大浪費(fèi)，應(yīng)高度關(guān)注，適時(shí)予以化解。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅如是稱(chēng)。

    對(duì)此，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超也表示，在限購(gòu)、限貸政策持續(xù)調(diào)控下，目前，行業(yè)需要尋找途徑讓資產(chǎn)能更有效地盤(pán)活起來(lái)。

    “北京地區(qū)商辦新房項(xiàng)目多數(shù)在郊區(qū)，作辦公場(chǎng)所的比例較少，很多項(xiàng)目變成了商改住。”江南集團(tuán)董事長(zhǎng)于全表示，目前，商住類(lèi)住房相比商品住宅價(jià)格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商住項(xiàng)目限制較多，導(dǎo)致成交和流動(dòng)性較低。

    “如果能夠在合理范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整北京郊區(qū)的商住房限制性政策，在某種程度上能夠推動(dòng)北京樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。”孟曉蘇表示，商住房當(dāng)下的售價(jià)為商品住宅的三分之一左右，如果能盤(pán)活這一市場(chǎng)，可以平抑北京房?jī)r(jià)。

    “目前，公司持有一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)的商辦項(xiàng)目用地，這類(lèi)遠(yuǎn)郊的商辦項(xiàng)目普遍面臨每戶(hù)面積設(shè)計(jì)過(guò)大、很難找到客戶(hù)的問(wèn)題。”旭輝集團(tuán)北京公司總經(jīng)理張志軍也向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，希望可以在合理范圍內(nèi)適度調(diào)整這類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、完成改造，促進(jìn)銷(xiāo)售，嘗試盤(pán)活資產(chǎn)。

（編輯 袁元）