房地產(chǎn)市場聚焦三層面發(fā)力

    王麗新

    支持性政策持續(xù)“上新”護(hù)航，部分城市樓市“小陽春”如期而至。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄。

    目前，有兩個新趨勢值得關(guān)注。一是關(guān)系到房地產(chǎn)市場走勢的需求端數(shù)據(jù)降幅收窄。比如，1月份至3月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比1月份至2月份同比降幅縮小了1.1個百分點(diǎn)和1.7個百分點(diǎn)；二是多個城市成交價止跌趨穩(wěn)。比如，3月份新房價格環(huán)比上漲的城市有11個，比2月份增加3個。

    在筆者看來，多個指標(biāo)出現(xiàn)積極信號，背后是多重因素共同發(fā)力而致。整體來看，房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整過程中，“穩(wěn)支柱”“防風(fēng)險”“惠民生”是今年行業(yè)發(fā)展的三大關(guān)鍵詞，一攬子支持性政策亦聚焦此三層面發(fā)力。

    “穩(wěn)支柱”性政策密集加碼，實(shí)施效果持續(xù)顯現(xiàn)。今年以來，中央和地方持續(xù)釋放政策寬松信號，有效激活了潛在需求。

    據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，一季度，全國至少有百余個城市出臺152次支持性政策，頻次同比增長約四成。其中，一線城市聚焦放松部分區(qū)域限購、降低社保年限要求、取消離婚限購、上調(diào)住房公積金貸款額度等，還有30多個城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。

    據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，4月份的第二周，北京等14個重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比增長48%，其中杭州和深圳創(chuàng)2022年以來單周新高。再結(jié)合國家統(tǒng)計局公布的3月份樓市交易數(shù)據(jù)可見，各種政策組合拳不斷祭出，正在逐步打通一二手房聯(lián)動交易堵點(diǎn)，強(qiáng)化房產(chǎn)流動性，持續(xù)修復(fù)置業(yè)者購房信心，這將助力企業(yè)緩解流動性風(fēng)險，盡快回歸經(jīng)營軌道。

    “防風(fēng)險”目標(biāo)下進(jìn)行階段性調(diào)整，有利于傳統(tǒng)產(chǎn)能出清，后續(xù)構(gòu)建新模式。從一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)國內(nèi)企業(yè)貸款降幅比前2個月收窄了1.2個百分點(diǎn)，這與“白名單”融資政策落地有直接關(guān)系。截至3月末，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過2100個，總金額超過5200億元。

    據(jù)筆者觀察，過審項(xiàng)目范圍極廣，針對性強(qiáng)。比如，其中一類是出險房企旗下合規(guī)樓盤。這可以避免開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目因集團(tuán)債務(wù)違約而被誤傷；還有一類是陷入流動性困難但尚未出險房企旗下原本可能停工但已部分銷售的項(xiàng)目。另外，對暫不符合條件的項(xiàng)目，多地也要求抓緊拿出有針對性的解決方案。

    從企業(yè)“白名單”轉(zhuǎn)變至項(xiàng)目“白名單”，可謂“防風(fēng)險”與“化解風(fēng)險”兩手抓、齊發(fā)力。一可緩解企業(yè)資金緊張壓力，保證項(xiàng)目如期交付；二能引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理評估，不盲目抽貸，讓有實(shí)力的房企有“余糧”布局多元化運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)，加快從靠舊三高（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式驅(qū)動擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以“安全提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；三可助力出險房企合規(guī)項(xiàng)目完成保交樓任務(wù)，加快行業(yè)風(fēng)險出清步伐，為“惠民生”提供基礎(chǔ)保障。

    “惠民生”需從滿足多樣化住房需求出發(fā)，建更好的房子，提供更好的服務(wù)。2023年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但是按戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%。同年，全國新房住宅市場回落至9.5億平方米量級，這是新房市場真實(shí)居住需求可以承載的量。

    盡管開發(fā)市場規(guī)?？s小，但住房市場需求仍很大，房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未改變。變化的是，改善性需求以及多樣化住房需求正逐漸成為市場“主力軍”。從當(dāng)前支持性政策實(shí)施方向來看，也與滿足市場需求同頻，除了多措并舉“保交樓，保民生”之外，比如放開120平方米以上大戶型限購、住房“以舊換新”等，皆為滿足改善性乃至更多元的居住需求，這是房地產(chǎn)下半場的重要發(fā)展方向，也是企業(yè)探索新發(fā)展模式的核心戰(zhàn)場，著力點(diǎn)是圍繞住房需求做文章，為居民建更好的房子，提供更好的服務(wù)。

    總體而言，多地樓市暖意漸顯，期待后續(xù)支持性政策進(jìn)一步發(fā)力，固本培元，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)向好根基。